|
| Khi condotel phát triển bùng nổ tại Việt Nam, cam kết lợi nhuận là một chính sách phổ biến của các chủ đầu tư để thu hút khách hàng. Ảnh: Tấn Lực |
Tuy nhiên, một vấn đề quan trọng, đó là cơ sở pháp lý của loại hình này chưa rõ ràng. Ông Võ nêu quan điểm, cơ sở pháp lý cho loại hình này chưa có, nhưng nhiều nhà đầu tư nghĩ đơn giản: Cứ làm đi cùng với hy vọng pháp luật chiều theo những gì mình kỳ vọng. Chính vì vậy, khi một số lãnh đạo cơ quan bộ ngành khẳng định việc “không thể xem condotel là căn hộ để ở, sổ đỏ cấp cho các bất động sản này vì thế cũng chỉ có thể là sổ đỏ có thời hạn” đã khiến nhiều nhà đầu tư lung lay, tháo chạy.
Lý giải thêm vì sao dẫn đến nguy cơ “vỡ trận” condotel, GS. Đặng Hùng Võ phân tích, khi nhà đầu tư thứ cấp “chạy” thì đương nhiên việc thực hiện cam kết lãi suất 12% là khó làm được. Sẽ phải lấy nguồn ở đâu khi nhiều chủ đầu tư huy động kiểu “đa cấp”, dùng tiền người mới tham gia trả chongười đã góp trước đó?
Trao đổi với Báo Đấu thầu, ông Đặng Văn Quang, một chuyên gia nhiều năm liền gắn với thị trường bất động sản cũng lo ngại việc hình thành dấu hiệu của mô hình Ponzi trong bất động sản tại một số dự án condotel. Đặc điểm của mô hình này là việc sử dụng tiền của nhà đầu tư sau để trả lãi cho nhà đầu tư trước. Do vậy, số lượng bán càng về sau càng nhiều hơn thời gian trước và mô hình này sẽ sụp đổ khi gặp khó khăn trong việc thu hút thêm các nhà đầu tư mới.
“Lượng tiền thu hút được từ các nhà đầu tư sau dùng để chi trả cho nhà đầu tư trước, chi trả cho các chi phí quảng bá, môi giới (thường là cao một cách đặc biệt), phần còn lại được dùng đầu tư cho các mục đích khác như tạo lập các loại hình kinh doanh hoặc bất động sản khác... có rủi ro cao, đến mức mà không thể huy động từ ngân hàng - nơi có chi phí lãi suất thấp hơn”, ông Quang bày tỏ lo ngại.
Ông Troy Griffiths, Phó tổng giám đốc Savills Việt Nam cho biết, cách đây 2 - 3 năm, khi condotel phát triển bùng nổ tại Việt Nam, cam kết lợi nhuận là một chính sách phổ biến của các chủ đầu tư để thu hút khách hàng. Dường như đã xảy ra một cuộc cạnh tranh giữa các dự án về mức lợi nhuận cam kết, dẫn đến những mức lợi nhuận cam kết cao khó tin. Đã có những cảnh báo đưa ra về những cam kết này, nhưng vẫn không ít nhà đầu tư chạy theo mức lợi nhuận hấp dẫn.
Theo ông Lê Quang Hùng, căn hộ du lịch phát triển ở Việt Nam từ năm 2015, cao trào vào năm 2016 và 2017. Tuy nhiên, bắt đầu từ năm 2018, 2019 thì gần như giảm mạnh. Đáng lưu ý, số lượng dự án condotel năm 2019 giảm tới 80% so với cao điểm, giao dịch căn hộ giảm một nửa.
Nguyên nhân của sự sụt giảm này xuất phát từ một số vướng mắc. Trước hết, theo ông Hùng, đó là vấn đề về hành lang pháp lý. Hiện nay chỉ có Luật Du lịch quy định về cơ sở lưu trú như biệt thự du lịch, căn hộ du lịch và nhà ở có phòng cho khách du lịch thuê. Còn các luật liên quan như Luật Nhà ở, Luật Đất đai, Luật Kinh doanh bất động sản vẫn chưa có quy định cụ thể.
Thứ hai, việc cấp giấy chứng quyền sử dụng chưa rõ ràng, có thời hạn hay ở lâu dài. Ông Hùng cho biết, đến nay vẫn chưa triển khai cấp quyền sở hữu cho mô hình này.
Về việc trên thị trường condotel xuất hiện cam kết lãi suất ở mức rất cao, dẫn đến việc chủ đầu tư không đủ khả năng chi trả, gây nên tình trạng “vỡ trận” như vừa qua, ông Hùng cho biết, cam kết lãi suất giữa chủ đầu tư và nhà đầu tư thứ cấp là thoả thuận dân sự, pháp luật không cấm.
Tuy nhiên, đại diện Bộ Xây dựng cũng đề xuất một số giải pháp để ổn định thị trường như: minh bạch thông tin (về tình hình triển khai condotel, lượng giao dịch…). Thông qua Hiệp hội Bất động sản có những cảnh báo đến nhà đầu tư về cam kết lợi nhuận. Theo ông Hùng, lợi nhuận chỉ nên trên mức tiết kiệm chút thôi. 12% là gấp đôi, gấp 3 thì rất khó.
Cũng theo lãnh đạo Bộ Xây dựng, dự kiến sẽ ban hành mẫu hợp đồng mẫu giữa chủ đầu tư và nhà đầu tư thứ cấp condotel, trong đó quy định rõ quyền và trách nhiệm người bán người mua. Thậm chí có một số lưu ý về lợi nhuận và các vấn đề khác nhằm tạo hành lang pháp lý cùng sự can thiệp thị trường ở mức độ phù hợp.
