Luật Đầu tư và Luật Xây dựng (sửa đổi): Tháo gỡ ách tắc cho hàng trăm dự án nhà ở

Việc hai dự án luật (sửa đổi) nói trên vừa được Quốc hội thông qua, chắc chắn sẽ nhận được những phản hồi tích cực từ phía cộng đồng doanh nghiệp, thưa ông?

Đúng vậy! HoREA và cộng đồng doanh nghiệp rất hoan nghênh Quốc hội đã thông qua các dự án luật do Chính phủ đề xuất, tại Kỳ họp thứ 9. Trong đó, Luật Đầu tư và Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Xây dựng, có hiệu lực ngày 1/1/2021, sẽ tháo gỡ ách tắc về thủ tục đầu tư xây dựng đối với các dự án đầu tư kinh doanh, trong đó có hàng trăm dự án nhà ở, mà nhà đầu tư có quyền sử dụng đất, hoặc nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn, thuê quyền sử dụng đất nông nghiệp, theo quy định của pháp luật về đất đai. Luật Đầu tư và Luật Xây dựng (sửa đổi), sẽ chuẩn hóa quy trình thủ tục đầu tư xây dựng đối với các dự án nhà ở trong thời gian tới.

Theo quy định của Luật Đầu tư 2020, đối với dự án thuộc diện chấp thuận chủ trương đầu tư, cơ quan có thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời chấp thuận nhà đầu tư không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư trong các trường hợp: Nhà đầu tư có quyền sử dụng đất, trừ trường hợp Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh, thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng theo quy định của pháp luật về đất đai; Nhà đầu tư nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn, thuê quyền sử dụng đất nông nghiệp để thực hiện dự án đầu tư sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất theo quy định của pháp luật về đất đai; Nhà đầu tư thực hiện dự án đầu tư trong khu công nghiệp, khu công nghệ cao; Trường hợp khác không thuộc diện đấu giá, đấu thầu theo quy định của pháp luật.

Luật Đầu tư 2020 đã sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Nhà ở, Luật Bảo vệ môi trường, kết hợp với Luật Xây dựng (sửa đổi). Điều này bảo đảm sự thống nhất, đồng bộ của hệ thống pháp luật về chấp thuận chủ trương đầu tư, chấp thuận nhà đầu tư, công nhận chủ đầu tư, thưa ông?

Chúng tôi hoàn toàn đồng ý với điều đó. Dẫn chứng là, Luật Đầu tư sửa đổi, bổ sung điểm c khoản 2 Điều 22 Luật Nhà ở, về chấp thuận nhà đầu tư theo quy định của Luật Đầu tư. Trường hợp có nhiều “nhà đầu tư” được chấp thuận thì việc xác định “chủ đầu tư” theo quy định của Luật Xây dựng.

Luật Đầu tư sửa đổi, bổ sung Khoản 1 Điều 23 Luật Nhà ở, về hình thức sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, đối với trường hợp có quyền sử dụng đất ở hợp pháp và các loại đất khác được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất sang làm đất ở.

Luật Đầu tư sửa đổi, bổ sung Khoản 2 Điều 170 Luật Nhà ở, quy định đối với dự án xây dựng nhà ở khác thuộc diện chấp thuận chủ trương đầu tư theo quy định của Luật Đầu tư thì thực hiện theo quy định của Luật Đầu tư.

Đặc biệt, Luật Đầu tư bãi bỏ Khoản 3 Điều 22 và Điều 171 Luật Nhà ở, để đảm bảo sự thống nhất về quy trình thủ tục đầu tư xây dựng, đối với các dự án nhà ở phải thực hiện thủ tục “chấp thuận chủ trương đầu tư” theo quy định của Luật Đầu tư.

Luật Đầu tư sửa đổi, bổ sung Điểm a, Điểm đ Khoản 2 Điều 25 Luật Bảo vệ môi trường, đối với các đối tượng quy định tại Điều 18 của Luật Bảo vệ môi trường, cấp có thẩm quyền căn cứ đánh giá sơ bộ tác động môi trường để chấp thuận chủ trương đầu tư; hoặc để cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư, trừ trường hợp cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư theo yêu cầu của nhà đầu tư, thì nhà đầu tư chỉ được thực hiện dự án sau khi báo cáo đánh giá tác động môi trường được phê duyệt.

Luật Đầu tư và Luật Xây dựng (sửa đổi) 2020 sẽ tháo gỡ ách tắc cho hàng trăm dự án nhà ở và xác lập “quy trình chuẩn” về thủ tục đầu tư xây dựng. Ông có thể chia sẻ cụ thể hơn về điều này?

Từ ngày 10/12/2015 (ngày Nghị định 99/2015/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành Luật Nhà ở 2014, có hiệu lực) đến tháng 10/2018, tại TP.HCM đã có 126 dự án nhà ở thực hiện thủ tục “Quyết định chủ trương đầu tư” bị ách tắc thủ tục đầu tư, gây thiệt hại cho doanh nghiệp, làm sụt giảm nguồn cung dự án và sản phẩm cho thị trường bất động sản, người tiêu dùng phải mua nhà giá cao hơn, ngân sách nhà nước bị thất thu.

Luật Đầu tư và Luật Xây dựng (sửa đổi) 2020 tháo gỡ được nhiều vướng mắc.

Một là, thống nhất thực hiện thủ tục “chấp thuận chủ trương đầu tư” đối với các trường hợp nhà đầu tư có quyền sử dụng đất; hoặc nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn, thuê quyền sử dụng đất nông nghiệp để thực hiện dự án đầu tư sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất theo quy định của pháp luật về đất đai. Bao gồm các dự án nhà ở có quỹ đất hỗn hợp, gồm đất ở, đất nông nghiệp và các loại đất khác.

Hai là, Luật Đầu tư đã sửa đổi, bổ sung Khoản 1 Điều 23 Luật Nhà ở, đối với trường hợp có nhiều “nhà đầu tư” được chấp thuận, thì việc xác định “chủ đầu tư” theo quy định của Luật Xây dựng.

Ba là, Khoản 2.d Điều 7 Luật Xây dựng (sửa đổi), quy định trường hợp dự án sử dụng các nguồn vốn đầu tư hợp pháp của tổ chức, cá nhân (dự án sử dụng vốn khác) mà pháp luật về đầu tư có quy định phải lựa chọn nhà đầu tư để thực hiện dự án, thì chủ đầu tư là nhà đầu tư được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận.

Như vậy, Luật Đầu tư và Luật Xây dựng (sửa đổi), kết hợp với việc sửa đổi đồng bộ một số điều của Luật Nhà ở, sẽ giải quyết được ách tắc về quy trình thủ tục đầu tư xây dựng hiện nay. Bởi lẽ, “nhà đầu tư” không được trình duyệt quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500, do Khoản 7 Điều 19 Luật Quy hoạch đô thị, quy định “Chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng tổ chức lập quy hoạch chi tiết khu vực được giao đầu tư”.

Tóm lại, Luật Đầu tư và Luật Xây dựng (sửa đổi) 2020, vừa tháo gỡ được ách tắc cho hàng trăm dự án nhà ở hiện nay, cũng đồng thời xác lập “quy trình chuẩn” về thủ tục đầu tư xây dựng đối với các dự án có quyền sử dụng đất, phải thực hiện chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời công nhận nhà đầu tư.