|
| Năm 2024, Thủ tướng Chính phủ giao hoàn thành 130.000 căn hộ nhà ở xã hội. Ảnh: Lê Tiên |
Nhu cầu lớn, dự án chậm
Tháng 7 năm ngoái, Công ty CP Tập đoàn Địa ốc Kim Oanh cho biết, dự kiến đến năm 2028, Tập đoàn đặt mục tiêu phát triển 26 dự án (gồm 23 dự án NOXH và 3 dự án nhà ở thu nhập thấp), tương đương 40.000 sản phẩm với tổng mức đầu tư khoảng 31.000 tỷ đồng ở Bình Dương, Đồng Nai, Bà Rịa - Vũng Tàu, Phú Quốc. Trong giai đoạn 1, từ tháng 7/2023 đến năm 2026, Kim Oanh sẽ giới thiệu ra thị trường 14 dự án với 25.000 sản phẩm.
Hiện Kim Oanh vẫn trong quá trình thực hiện thủ tục pháp lý các dự án nói trên. Dù các tỉnh, thành có dự án thúc đẩy nhiều phương án để tháo gỡ khó khăn cho doanh nghiệp (DN), nhưng quá trình này vẫn kéo dài khiến tiến độ chậm. Đây cũng là tình trạng chung mà nhiều chủ đầu tư dự án NOXH gặp phải.
Ở TP.HCM, theo báo cáo của Sở Xây dựng, giai đoạn 2021 - 2025, Chính phủ giao địa phương này phát triển khoảng 26.200 căn NOXH, nhưng Thành phố “đăng cai” phấn đấu xây dựng 35.000 căn, bao gồm cả nhà lưu trú cho công nhân. Đến nay, trong 37 dự án NOXH, mới có 1 dự án hoàn thành, 6 dự án đang thi công, 30 dự án đang thực hiện các thủ tục pháp lý với 34.750 căn. Trong nhóm 36 dự án, Sở Xây dựng dự kiến hoàn thành đưa vào sử dụng tối đa 13 dự án với 12.000 căn, số còn lại có khả năng chậm hoàn thành do vướng nhiều vấn đề.
Bộ Xây dựng cho biết, trong giai đoạn từ năm 2021 đến hết quý I/2024, trên cả nước có 503 dự án NOXH đã được triển khai với quy mô 418.200 căn, nhưng mới hoàn thành 75 dự án với 39.884 căn; khởi công xây dựng 127 dự án với 114.984 căn; đã được chấp thuận chủ trương đầu tư 301 dự án với quy mô 263.332 căn.
Lũy kế đến nay, trên cả nước có 804 dự án NOXH đã được triển khai với quy mô 573.992 căn, trong đó 376 dự án hoàn thành với quy mô 195.676 căn; 127 dự án đã khởi công xây dựng với 114.984 căn; 301 dự án đã được chấp thuận chủ trương đầu tư với 263.332 căn.
Trong quý I/2024, theo báo cáo của 42/63 địa phương, có 3 dự án NOXH đã hoàn thành, 2 dự án hoàn thành một phần với quy mô 2.016 căn; 4 dự án đã khởi công xây dựng với quy mô 8.073 căn; 4 dự án đã được chấp thuận chủ trương đầu tư với quy mô 5.919 căn.
“Cơn khát” NOXH vẫn chưa dịu bớt, nhưng việc đầu tư NOXH còn rất nhỏ so với mục tiêu đề ra, một số địa phương không có dự án NOXH khởi công trong giai đoạn từ năm 2021 đến nay. Để hoàn thành mục tiêu Thủ tướng Chính phủ giao là 130.000 căn hộ NOXH trong năm 2024 và 1 triệu NOXH đến năm 2030, cần giải pháp chính sách và tài chính.
Cần đồng bộ về chính sách
Quốc hội đã thông qua Luật Nhà ở 2023, Luật Kinh doanh bất động sản 2023, Luật Đất đai 2024 cùng nhiều văn bản quy phạm pháp luật có liên quan với nhiều nội dung mới, tháo gỡ nhiều khó khăn, vướng mắc trong thực tiễn, đặc biệt là thúc đẩy phát triển NOXH, nhà ở cho công nhân.
Trong đó, Luật Nhà ở 2023 có các quy định nhằm đẩy mạnh phân cấp, phân quyền gắn với nâng cao trách nhiệm của địa phương, thúc đẩy nguồn cung NOXH, đảm bảo tính khả thi của các quy định khi áp dụng trên thực tế như: hình thức phát triển NOXH; đất dành để phát triển NOXH; đối tượng được hưởng chính sách NOXH; điều kiện được hưởng chính sách NOXH; ưu đãi chủ đầu tư dự án NOXH…
Luật quy định rõ UBND cấp tỉnh phải bố trí đủ quỹ đất dành để phát triển NOXH theo chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở cấp tỉnh đã được phê duyệt. Cùng với đó, cho phép các tổ chức tín dụng do Nhà nước chỉ định được cho vay ưu đãi với các đối tượng được mua, thuê mua NOXH. Luật cũng quy định đối tượng thuê NOXH thì không phải đáp ứng điều kiện về nhà ở và thu nhập...
Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho rằng, quy định mới trước hết phải tháo gỡ vướng mắc về quy trình thủ tục đầu tư xây dựng đối với tất cả các loại dự án nhà ở, nhất là đối với các dự án NOXH. Vì quy trình thủ tục đầu tư xây dựng dự án nhà ở thương mại “khó 1” thì đối với dự án NOXH lại “khó gấp đôi”.
Thứ hai, nhiều chủ đầu tư than phiền rằng, ngoài vướng quy định DN tự tạo lập quỹ đất (tự thương lượng mua lại quyền sử dụng đất của cá nhân, hộ gia đình) thì các dự án NOXH còn bị ách tắc ngay từ thủ tục “chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư” nên cần phải khơi thông ngay những “điểm nghẽn” này.
Chưa hết, điểm c khoản 7 Điều 31 Nghị định số 31/2021/NĐ-CP quy định “việc thẩm định sự phù hợp của dự án đầu tư với các quy hoạch”. Nghị quyết số 98/2023/QH15 của Quốc hội về thí điểm một số cơ chế, chính sách đặc thù phát triển TP.HCM mới chỉ tháo gỡ vướng mắc đối với các dự án NOXH tại TP.HCM, còn đối với tất cả dự án NOXH tại 62 tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương vẫn bị “vướng”.
Trong một văn bản gửi Thủ tướng Chính phủ cuối tháng 3/2024, thay mặt các hội viên, HoREA đề xuất, các địa phương cần bố trí đủ quỹ đất để phát triển NOXH khi lập, điều chỉnh quy hoạch xây dựng và triển khai “đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án có sử dụng đất” đối với dự án NOXH theo quy định của Luật Đấu thầu 2023.
Khơi thông nguồn vốn, mở rộng đối tượng mua nhà ở xã hội
Vừa qua, Ngân hàng Nhà nước đã có cuộc họp với các chủ đầu tư dự án NOXH liên quan đến vấn đề cấp tín dụng. Đến nay, TP.HCM có 6 dự án NOXH, dự án nhà ở công nhân, dự án cải tạo, xây dựng lại chung cư đủ điều kiện vay vốn chương trình tín dụng 120.000 tỷ đồng, nhưng không phải chủ đầu tư nào cũng tiếp cận được. Ngoài 1 dự án đã được cho vay với số vốn 585 tỷ đồng, 5 dự án còn lại đang làm hồ sơ, hoàn tất thủ tục và chờ ngân hàng thẩm định, khi đó mới được cấp hạn mức cho vay, song chưa biết thời gian cụ thể.
Vừa qua, Ngân hàng Nhà nước (NHNN) đã có cuộc họp với các chủ đầu tư dự án NOXH liên quan đến vấn đề cấp tín dụng. Phó Thống đốc NHNN Đào Minh Tú cho biết, Chương trình 120.000 tỷ đồng cho vay đối với chủ đầu tư, người mua NOXH, nhà ở công nhân, dự án cải tạo, xây dựng lại chung cư được thực hiện từ nguồn vốn của chính các ngân hàng thương mại, hoàn toàn không sử dụng vốn ngân sách nhà nước. Thực tế, các ngân hàng thương mại cũng rất mong muốn cho vay các doanh nghiệp, nhưng việc cho vay còn gặp nhiều vướng mắc. Lãnh đạo NHNN đề nghị các doanh nghiệp, các chủ đầu tư tích cực phối hợp với chính quyền địa phương, hoàn tất pháp lý dự án, đồng thời chủ động nguồn vốn tự có, vay ngân hàng chỉ là hỗ trợ để khi xét duyệt hồ sơ vay vốn, các NHTM sẽ mạnh dạn hơn.
Trong quý I/2024, Bộ Xây dựng cho biết, đã có 28 địa phương công bố danh mục 68 dự án đủ điều kiện vay theo Chương trình tín dụng 120.000 tỷ đồng với nhu cầu vay vốn hơn 30.000 tỷ đồng. Đến nay, các ngân hàng đã cam kết cấp tín dụng cho 15 dự án với số tiền khoảng 7.000 tỷ đồng, trong đó có 8 dự án NOXH tại 7 địa phương được giải ngân với số vốn khoảng 640 tỷ đồng. Tỷ lệ giải ngân của gói 120.000 tỷ đồng vẫn thấp do phần lớn các dự án được công bố mới đang ở giai đoạn hoàn thiện thủ tục, bắt đầu triển khai.
Ông Nguyễn Huỳnh Vĩnh Hoàng - Chủ tịch HĐQT Công ty CP Đầu tư Xây dựng An Gia Hưng cho rằng, nhu cầu về NOXH rất cao, nhưng đầu ra của thị trường - tức chủ đầu tư có bán được NOXH cho người dân có nhu cầu mua hay không - lại là chuyện khác, vì điều này phụ thuộc vào việc phê duyệt hồ sơ của Sở Xây dựng. Trong mục tiêu Đề án Đầu tư xây dựng ít nhất 1 triệu căn hộ NOXH giai đoạn 2021 - 2030, việc phân bổ chỉ tiêu cần phải tính toán khoa học và kỹ lưỡng, bởi nếu không sẽ dẫn đến tình trạng xây dựng xong nhưng khó tiêu thụ sản phẩm.
Liên quan đến đối tượng được mua NOXH, ông Lê Viết Hải - Chủ tịch HĐQT Công ty CP Tập đoàn Xây dựng Hòa Bình nhận xét, nếu vẫn giữ nguyên mức thu nhập của cả hai vợ chồng dưới 15 triệu đồng/tháng mới đủ điều kiện mua NOXH thì hàng loạt người dân khó tiếp cận với đề án này. Cần phải nâng tiêu chí thu nhập lên mức khoảng 25 triệu đồng/tháng mới phù hợp.
