Ông Lê Hoàng Châu: Chỉ giải quyết tách thửa đối với “đất ở đô thị, đất ở nông thôn” phù hợp với quy hoạch

Ảnh minh họa: Internet

Mới đây, Sở Tài nguyên và Môi trường TP.HCM có ban hành văn bản về góp ý cho dự thảo nói trên. Ông có bình luận gì về vấn đề này?

Qua nghiên cứu các quy định pháp luật có liên quan đến tách thửa đất, như Luật Đất đai 2013, Nghị định thi hành Luật Đất đai 2013, tôi thấy Điều 143 và Điều 144 Luật Đất đai chỉ cho phép tách thửa đối với đất ở nông thôn, đất ở đô thị. Khoản 7, Khoản 8 Điều 49 Luật Đất đai đã xác định rõ mối quan hệ giữa quy hoạch sử dụng đất với công tác lập, điều chỉnh (thậm chí hủy bỏ) kế hoạch sử dụng đất cấp huyện và đảm bảo quyền, lợi ích hợp pháp, chính đáng của người sử dụng đất, trong đó có nhu cầu (quyền) được tách thửa đất.

Điều 43d Nghị định 43/2014/NĐ-CP cho phép tách thửa đối với “từng loại đất”, có thể dẫn đến 2 cách hiểu khác nhau. Đối với cách hiểu thứ nhất, “từng loại đất” bao gồm tất cả các loại đất, thì Điều 43d Nghị định 43/2014/NĐ-CP không phù hợp với Điều 143 và Điều 144 Luật Đất đai. Đối với cách hiểu thứ hai, “từng loại đất” chỉ bao gồm “đất ở nông thôn và đất ở đô thị” thì Điều 43d Nghị định 43/2014/NĐ-CP phù hợp với Điều 143 và Điều 144 Luật Đất đai.

Hiệp hội tán thành cách hiểu “từng loại đất” chỉ bao gồm “đất ở nông thôn và đất ở đô thị”, vì Điều 43d Nghị định 43/2014/NĐ-CP cho phép “UBND cấp tỉnh quy định diện tích tối thiểu được phép tách thửa đối với từng loại đất” và không hề đề cập đến “đất nông nghiệp”, “đất phi nông nghiệp”, “đất lâm nghiệp”… Do vậy, muốn tách thửa đất không phải là đất ở, thì trước hết phải thực hiện thủ tục “chuyển mục đích sử dụng đất thành đất ở” (nếu hội đủ điều kiện), sau đó mới thực hiện thủ tục tách thửa đất ở.

Thực hiện Điều 20 Nghị định 43/2014/NĐ-CP đã dẫn đến tình trạng tại khu vực đô thị, như 12 quận nội thành, 7 quận nội thành phát triển, các thị trấn thuộc 5 huyện tại TP.HCM vẫn có phần diện tích đất nông nghiệp nằm trong các thửa đất lớn của các hộ gia đình, cá nhân có diện tích lớn hơn hạn mức đất ở. Điển hình, một thửa đất có diện tích 1.100m² có nhà ở ổn định hơn 50 năm qua tại phường Đông Hưng Thuận, Quận 12 được cấp “sổ đỏ”, trong đó, chỉ được công nhận đất ở 500m² là phần diện tích đất xây dựng nhà (Ghi chú: Hạn mức đất ở tại quận 12 là 200m²), còn lại 600m² lại được công nhận là đất nông nghiệp trồng cây ngắn ngày, nhưng thực chất đây là phần diện tích sân xung quanh nhà.

Các trường hợp trên đây, nếu không cho phép tách thửa đối với các thửa đất này thì không hợp lý, hợp tình.

Vậy trong lần sửa đổi này, ông có nhận xét và đề xuất gì để cho việc thay thế được sát với tình hình thực tế hơn?

Ông Lê Hoàng Châu

Nghiên cứu các quy định pháp luật và nội dung văn bản của Sở Tài nguyên và Môi trường về góp ý dự thảo nói trên, tôi thống nhất với đề xuất của Sở này là chỉ giải quyết tách thửa đối với “đất ở đô thị, đất ở nông thôn” phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng và điều kiện cụ thể của Thành phố.

Tuy nhiên, xuất phát từ thực tiễn tình hình của Thành phố, tại các quận và các thị trấn, các điểm dân cư nông thôn thuộc các huyện, có nhiều thửa đất vừa có phần diện tích đất ở, vừa có phần diện tích đất nông nghiệp xen cài, thuộc các khu dân cư hiện hữu, ổn định (như đã nêu tại ví dụ trên đây) và để đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp, chính đáng của người sử dụng đất, nhất là đối với các thửa đất ở có xen cài đất nông nghiệp, Hiệp hội đề nghị Dự thảo Quyết định thay thế (hoặc sửa đổi, bổ sung) Quyết định 60/2017/QĐ-UBND của UBND TP.HCM cần bổ sung quy định cho phép thực hiện thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất đối với phần đất nông nghiệp thành đất ở, sau đó thực hiện thủ tục cho phép tách thửa, như sau: “Trường hợp thửa đất không thuộc khu vực Nhà nước phải thu hồi để đầu tư theo quy hoạch hoặc kế hoạch sử dụng đất được duyệt: UBND quận, huyện căn cứ nhu cầu của người sử dụng đất, xem xét từng trường hợp cụ thể để giải quyết chuyển mục đích sử dụng đất toàn bộ thửa đất hoặc một phần thửa đất sang đất ở, sau đó thực hiện tách thửa đất theo quy định”. Thửa đất sau khi chuyển mục đích sử dụng đất và tách thửa phải đảm bảo các điều kiện quy định về tách thửa (tương tự như quy định tại Điểm a Khoản 2 Điều 3 Quyết định 33/2014/QĐ-UBND của UBND Thành phố trước đây).

Đứng về phía Hiệp hội, lần này HoREA sẽ đề nghị cụ thể những gì?

Hiệp hội đề nghị, đối với trường hợp sau khi tách thửa đất ở thành các thửa đất ở nhỏ hơn, mà người sử dụng đất của từng thửa đất này tự nguyện thỏa thuận dành một phần diện tích của mỗi thửa đất để làm “thông hành địa dịch” gồm lối đi chung, xây dựng công trình cấp nước, cấp điện, thoát nước… thì diện tích đất ở của mỗi thửa đất vẫn được ghi nhận đầy đủ, kể cả phần diện tích đất làm “thông hành địa dịch” trong “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất”.

Hiệp hội thống nhất với các đề xuất của Sở Tài nguyên Môi trường: Không quy định tách thửa đối với đất nông nghiệp và các loại đất khác; Bỏ các quy định về “thửa đất thuộc quy hoạch đất ở xây dựng mới, đất sử dụng hỗn hợp (trong đó có chức năng đất ở); Bỏ quy định về tách thửa có hình thành đường giao thông, trong Quyết định thay thế (hoặc sửa đổi, bổ sung) Quyết định 60/2017/QĐ-UBND; Bỏ quy định về những trường hợp không được tách thửa tại Điều 4 Quyết định 60/2017/QĐ-UBND của UBND thành phố, vì pháp luật về đất đai không giao thẩm quyền này cho UBND cấp tỉnh.

Hiệp hội cũng thống nhất về diện tích tối thiểu của thửa đất sau khi tách thửa và thửa đất còn lại, như đã quy định tại Quyết định 60/2017/QĐ-UBND của UBND Thành phố.

Xin cảm ơn ông.