|
| Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM |
Ông có nhận xét gì về tình hình thị trường bất động sản TP.HCM 11 tháng đầu năm 2024?
Theo số liệu từ Cục Thống kê TP.HCM, thị trường bất động sản tại Thành phố 9 tháng đầu năm 2024 tăng 6,7%, tương đương doanh thu kinh doanh đạt 199.155 tỷ đồng, chiếm 60,3% tổng doanh thu “dịch vụ khác”.
Trong 11 tháng đầu năm 2024, từ số liệu sơ bộ kết quả tổng doanh thu “dịch vụ khác” ước đạt 418.110 tỷ đồng, HoREA ước tính, thị trường bất động sản tại Thành phố sẽ tiếp tục đà tăng trưởng dương trên dưới 9% do kết quả doanh thu kinh doanh bất động sản có thể đạt 250.000 tỷ đồng.
Chúng tôi nhận thấy, kể từ quý II/2023 đến nay, thị trường bất động sản đã bắt đầu phục hồi trở lại, liên tục, nhưng với tốc độ chậm theo xu thế khó khăn giảm dần theo thời gian, tháng sau tốt hơn tháng trước, quý sau tốt hơn quý trước. Đồng thời, các doanh nghiệp bất động sản cũng dần vượt qua khó khăn nhờ có sự hỗ trợ kịp thời của các cấp có thẩm quyền.
Ông đánh giá như thế nào về tính hiệu quả của việc thành lập Ban Chỉ đạo của Chính phủ, các tổ công tác của Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ, tổ công tác của một số địa phương, trong đó có Tổ công tác của UBND TP.HCM về phối hợp, tháo gỡ khó khăn cho các dự án bất động sản?
Từ khi thành lập các ban và các tổ công tác, đi đôi với nỗ lực của các doanh nghiệp bất động sản, việc tái cấu trúc doanh nghiệp, tái cơ cấu đầu tư, cơ cấu lại sản phẩm để tồn tại chờ cơ hội phục hồi trở lại đã được kích hoạt tốt hơn.
Điển hình là trong 10 tháng đầu năm 2024, Tổ công tác 1435 của Thủ tướng Chính phủ đã chuyển đến TP.HCM 64 dự án để được xem xét giải quyết và Tổ công tác chuyên đề của UBND TP.HCM đã họp 10 cuộc họp xem xét giải quyết cho 34 dự án, trong đó có 8 dự án đã được giải quyết dứt điểm, còn lại 26 dự án có vướng mắc đang được các sở, ngành và TP. Thủ Đức tiếp tục xử lý theo quy định.
Tuy nhiên, hiện vẫn còn hơn 100 dự án bất động sản, nhà ở thương mại bị “vướng mắc pháp lý” trên địa bàn Thành phố chưa được giải quyết.
Số liệu của Sở Xây dựng TP.HCM cho thấy, nguồn cung dự án và sản phẩm nhà ở trên thị trường bất động sản Thành phố 11 tháng đầu năm 2024 đã được cải thiện khá tốt. Ông đánh giá như thế nào về kết quả này?
Theo Sở Xây dựng, trong 11 tháng đầu năm 2024, chỉ có 12 dự án nhà ở được “chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư” (trong đó chỉ có 1 dự án nhà ở xã hội): gồm 6 dự án do Sở Kế hoạch và Đầu tư giải quyết và 6 dự án do UBND TP.Thủ Đức giải quyết nhờ có cơ chế phân cấp, ủy quyền.
Tôi cho rằng, việc chỉ có 12 dự án nhà ở được chấp thuận chủ trương đầu tư trong 11 tháng đầu năm 2024 là quá ít, chỉ bằng khoảng 1/5 số lượng dự án nhà ở được chấp thuận chủ trương đầu tư vào các năm trước đại dịch Covid-19.
Vẫn theo Sở Xây dựng, trong 11 tháng đầu năm 2024, không có dự án nhà ở thương mại, dự án nhà ở xã hội được giao đất, cho thuê đất; chỉ cấp giấy phép xây dựng cho 2 dự án nhà ở thương mại và không có dự án nhà ở xã hội được cấp giấy phép xây dựng.
Điều này cho thấy, tình trạng trên sẽ dẫn đến hệ quả là không có dự án nhà ở mới được bổ sung cho thị trường bất động sản và sẽ không có dự án nhà ở thương mại, dự án nhà ở xã hội mới nào đủ điều kiện triển khai thực hiện vào đầu năm 2025.
Đồng thời, kết quả ấy còn chỉ ra rằng, các “vướng mắc” trong quy trình, thủ tục đầu tư xây dựng tại TP.HCM vẫn còn nhiều và nhiêu khê, cần có phương án xử lý phù hợp.
Ông có thể nêu đích danh những vướng mắc đó không và đề xuất hướng tháo gỡ (nếu có)?
Theo tôi, trước hết vẫn còn “ách tắc” trong công tác “chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư”. Đây là “bước 1” khởi đầu cho chuỗi quy trình, thủ tục đầu tư xây dựng, mà “đầu không xuôi thì đuôi không lọt”.
Bởi lẽ, phải hoàn thành “bước 1” do Sở Kế hoạch và Đầu tư thực hiện thủ tục “chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư” thì mới được thực hiện “bước 2” do Sở Quy hoạch - Kiến trúc hoặc UBND cấp huyện phê duyệt “quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500”.
Sau khi thực hiện “bước 2” được phê duyệt “quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500” thì chủ đầu tư mới được thực hiện “bước 3” do Sở Tài nguyên Môi trường thực hiện thủ tục “giao đất, cho thuê đất” và Sở Xây dựng (hoặc Bộ Xây dựng) thẩm định dự án, trong đó có thẩm định “thiết kế cơ sở, thiết kế xây dựng triển khai sau thiết kế cơ sở” và Sở Xây dựng cấp giấy phép xây dựng các công trình của dự án nhà ở.
Sau đó, chủ đầu tư mới được thực hiện “bước 4” về “định giá đất cụ thể” để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất của dự án nhà ở thương mại theo quy định của pháp luật về đất đai.
Với tinh thần thực sự cầu thị, “sai đâu sửa đó; sai của cấp nào thì cấp đó sửa”, tôi đề nghị các cấp có thẩm quyền xem xét sửa đổi một số quy định “bất cập” hoặc chưa sát với thực tiễn của luật, văn bản dưới luật, để xây dựng và phát triển thị trường bất động sản an toàn, lành mạnh, bền vững.
Như vậy, với tiền đề này, năm 2025 vẫn sẽ là một năm còn rất nhiều khó khăn với thị trường bất động sản cả nước nói chung và TP.HCM nói riêng?
Qua các số liệu thống kê trên, tôi cho rằng, xu thế phục hồi, tăng trưởng trở lại của thị trường bất động sản TP.HCM và cả nước kể từ quý II/2023 đến nay là chắc chắn nhưng thị trường bất động sản Thành phố và cả nước vẫn còn nhiều khó khăn trong năm 2025.
Bởi lẽ, thứ nhất, từ khoảng tháng 8 đến cuối năm 2025 là thời điểm tập trung đáo hạn trái phiếu doanh nghiệp phát hành riêng lẻ sau 2 năm được gia hạn theo Nghị định 08/2023/NĐ-CP với tổng giá trị lên đến khoảng 180.000 tỷ đồng, cao nhất trong 3 năm 2023 - 2025.
Thứ hai, có “độ trễ” để cho các luật, văn bản dưới luật vừa ban hành đi vào cuộc sống và để khắc phục các “bất cập”, trì trệ trong công tác thực thi pháp luật của một bộ phận cán bộ, công chức, viên chức nhà nước.
Thứ ba, có “độ trễ” do quy trình, thủ tục đầu tư xây dựng và triển khai thực hiện dự án bất động sản, nhà ở thương mại, nhà ở xã hội phải qua nhiều khâu, nhiều công đoạn nên mất nhiều thời gian, nhất là giai đoạn chuẩn bị đầu tư đến lúc được cấp giấy phép xây dựng (trước đây, giai đoạn chuẩn bị đầu tư dự án bất động sản thường mất trên dưới 3 năm hoặc thậm chí lâu hơn, trong lúc tại các nước trong khu vực chỉ mất khoảng 6 tháng).
