|
| Bất động sản đô thị vệ tinh sẽ lên ngôi nhờ đón đầu làn sóng giãn dân. Ảnh: Internet |
Động lực mới cho bất động sản liên vùng
Hiện TPHCM đã hoàn tất và trình Chính phủ đề án sáp nhập 3 địa phương. Ủy ban Mặt trận Tổ quốc (MTTQ) Việt Nam TP.HCM được giao chủ trì, phối hợp với MTTQ tỉnh Bình Dương, Bà Rịa - Vũng Tàu cùng các cơ quan liên quan để xây dựng đề án tinh gọn bộ máy, hoàn thành trước ngày 31/7/2025. Nghị quyết có hiệu lực từ ngày 1/9/2025 và "TP.HCM mới" sẽ đi vào hoạt động từ ngày 15/9/2025.
Theo bà Giang Huỳnh, Giám đốc bộ phận Nghiên cứu, Savills TP.HCM, việc sáp nhập nói trên sẽ tạo ra một trung tâm kinh tế - đô thị mới có sức cạnh tranh mạnh mẽ, phát huy tối đa các lợi thế tự nhiên, địa lý và cơ sở hạ tầng của 3 địa phương. Đồng thời, sẽ tạo ra một cú hích mạnh mẽ cho thị trường bất động sản khi các rào cản hành chính, pháp lý giữa các địa phương được xóa bỏ, đồng bộ hóa về hạ tầng, quy hoạch, thu hút đầu tư và phát triển đô thị.
Đối với TP.HCM, sau sáp nhập, các huyện ngoại thành giáp ranh Bình Dương và Đồng Nai như Củ Chi, Hóc Môn, Nhà Bè, Cần Giờ sẽ hưởng lợi lớn từ việc đồng bộ hạ tầng và mở rộng quy hoạch vùng. Thị trường bất động sản tại đây được dự báo sẽ sôi động với loạt dự án nhà ở, khu đô thị vệ tinh phục vụ nhu cầu giãn dân và phát triển công nghiệp, dịch vụ.
Không còn bị bó buộc bởi quy hoạch cấp tỉnh, TP.HCM sẽ có điều kiện mở rộng không gian đô thị theo hướng Bắc (hướng Bình Dương) và Đông Nam (hướng Bà Rịa - Vũng Tàu), từ đó đẩy mạnh phát triển bất động sản vùng ven, tạo quỹ đất mới phục vụ phát triển lâu dài.
Tương tự, Bình Dương hiện là một trong những tỉnh phát triển công nghiệp hàng đầu, sẽ chuyển mình mạnh mẽ khi không còn là vệ tinh của TP.HCM mà trở thành một phần của vùng đô thị trung tâm. Điều này giúp giá trị bất động sản Bình Dương được định vị lại, đặc biệt tại các thành phố như Thủ Dầu Một, Dĩ An, Thuận An - nơi có sẵn hạ tầng giao thông và dịch vụ phát triển.
Ngoài ra, việc đồng bộ quy hoạch giữa Bình Dương và TP.HCM sẽ xóa bỏ tình trạng phát triển manh mún, giúp nhà đầu tư dễ dàng tiếp cận chính sách chung, giảm thiểu rủi ro pháp lý và tăng tính minh bạch trên thị trường.
Đặc biệt, với vị thế cửa ngõ ra biển và hệ thống cảng biển nước sâu lớn nhất cả nước, Bà Rịa - Vũng Tàu được xem là mắt xích quan trọng trong chuỗi logistics của vùng sáp nhập mới. Khi trở thành một phần trong vùng đô thị TP.HCM mở rộng, địa phương này sẽ đón nhận làn sóng đầu tư vào bất động sản công nghiệp, logistics, nghỉ dưỡng cao cấp và đô thị cảng.
Nổi bật nhất là các khu vực như TP. Vũng Tàu, Phú Mỹ, Long Điền, Hồ Tràm vốn đã có sức hút với nhà đầu tư trong và ngoài nước, sẽ càng thêm hấp dẫn nhờ kết nối trực tiếp về mặt chính sách và hạ tầng với TP.HCM và Bình Dương.
Phân khúc nào sẽ tỏa sáng?
Chuyên gia bất động sản Nguyễn Phạm Hữu Hậu cho rằng, sau sáp nhập, phân khúc bất động sản công nghiệp là ngôi sao sáng nhất. Lý do, sau sáp nhập, chuỗi cung ứng - sản xuất giữa 3 địa phương sẽ được hợp nhất, tạo nên một vùng công nghiệp - logistics liên hoàn với quy mô cực lớn.
Trong đó, Bình Dương đã có nền tảng công nghiệp mạnh (VSIP, Sóng Thần, Mỹ Phước…), Bà Rịa - Vũng Tàu có cảng nước sâu Cái Mép - Thị Vải – lợi thế về hậu cần và xuất khẩu. Còn TP.HCM sẽ chuyển dần các khu công nghiệp nội đô ra vùng ven, kéo theo nhu cầu lớn về đất khu công nghiệp ở rìa thành phố và giáp ranh các tỉnh. Những vị trí tiềm năng tương ứng cho các khu vực nói trên là Phú Mỹ, Châu Đức (Bà Rịa - Vũng Tàu), Bến Cát, Bàu Bàng, Tân Uyên (Bình Dương), Hóc Môn, Củ Chi, Bình Chánh (TP.HCM)
Tiếp sau đó là bất động sản đô thị vệ tinh sẽ lên ngôi nhờ đón đầu làn sóng giãn dân. Bởi, TP.HCM đang quá tải hạ tầng, dân số, nên giãn dân là tất yếu. Mặt khác, sau sáp nhập, các khu đô thị vệ tinh tại Bình Dương, Bà Rịa - Vũng Tàu sẽ không còn bị xem là ngoại tỉnh, mà là một phần của siêu đô thị vùng - thúc đẩy làn sóng dịch chuyển dân cư và vốn đầu tư ra ngoài trung tâm.
Các phân khúc nổi bật đang hứa hẹn được thị trường hấp thụ tốt là đất nền, nhà phố, shophouse ở các khu vực kết nối hạ tầng tốt và các khu đô thị quy mô lớn, tích hợp nhiều tiện ích. Những khu vực tiềm năng đang được đánh giá cao là Dĩ An, Thuận An, Thủ Dầu Một (Bình Dương), Long Thành (giáp ranh, hưởng lợi gián tiếp), Cần Giờ, Củ Chi, Hóc Môn (TP.HCM), Long Điền, Bà Rịa, Phú Mỹ (Bà Rịa - Vũng Tàu).
Bên cạnh hai phân khúc trên, bất động sản nghỉ dưỡng tới đây sẽ bước vào chu kỳ tăng tốc ở Bà Rịa - Vũng Tàu nhờ hưởng lợi từ kết nối hạ tầng và quy hoạch vùng biển.
Ông Võ Hồng Thắng, Phó Tổng giám đốc phụ trách mảng DKRA Consulting thuộc DKRA Group cho biết, sau sáp nhập, quy hoạch vùng biển Vũng Tàu - Cần Giờ - Long Hải - Hồ Tràm có thể đồng bộ hơn, thúc đẩy phát triển du lịch nghỉ dưỡng cao cấp. Dòng khách từ TP.HCM sẽ dễ dàng tiếp cận hơn nhờ hạ tầng giao thông liên vùng: cao tốc Biên Hòa - Vũng Tàu, cao tốc Long Thành - Dầu Giây mở rộng, đường ven biển kết nối liên tỉnh.
Theo đó, các phân khúc đang được kỳ vọng phát triển mạnh gồm: resort, condotel cao cấp, biệt thự nghỉ dưỡng và dự án ven biển có pháp lý lâu dài. Khu vực sẽ được hâm nóng tới đây sẽ là Hồ Tràm, Bình Châu, Long Hải, TP. Vũng Tàu.
Đáng lưu ý, phân khúc căn hộ bình dân - trung cấp ở khu vực vệ tinh sẽ đi vào quỹ đạo phát triển bền vững nhờ nhu cầu ở thực luôn cao. Sau sáp nhập, pháp lý dự án có thể đơn giản hóa, mở đường cho nguồn cung mới.
Trong đó, địa bàn Dĩ An, Thuận An (giáp TP.HCM), Tân Thành, Phú Mỹ (Bà Rịa - Vũng Tàu), Tây Bắc TP.HCM (Củ Chi, Hóc Môn) sẽ hưởng lợi nhiều nhất. Tuy nhiên, theo nhiều chuyên gia, để quá trình sáp nhập hành chính đạt hiệu quả bền vững và tối ưu hóa việc sử dụng quỹ đất đô thị, cần đồng bộ giải quyết 4 yếu tố chính.
Thứ nhất, thủ tục hành chính và đất đai để rà soát và đơn giản hóa các thủ tục liên quan đến hành chính và đất đai. Thứ hai, quy hoạch tổng thể thông qua việc xây dựng quy hoạch thống nhất cho cả đất đai và hạ tầng. Thứ ba, cơ chế tài chính đến từ việc thiết lập cơ chế giải ngân vốn đầu tư công hiệu quả cho hạ tầng. Cuối cùng là có một chiến lược phát triển chung rõ ràng.
Giới chuyên gia nhận định, từ nay đến cuối năm 2025 là giai đoạn tốt nhất để các nhà đầu tư nắm bắt cơ hội đón đầu xu hướng tăng trưởng mạnh mẽ sau sáp nhập. Những khu vực ven đô, khu công nghiệp, vùng biển... sẽ là tâm điểm của làn sóng đầu tư mới với biên độ tăng giá và tiềm năng phát triển vượt trội.
