|
| Dự thảo Nghị quyết của Quốc hội đề xuất ưu tiên thí điểm cho phép dự án phát triển nhà ở tại khu đất thực hiện dự án thuộc đất phi nông nghiệp (không phải là đất ở) như nhà máy, trường học… thuộc diện phải di dời. Ảnh minh hoạ: Internet |
Chia sẻ tại Hội thảo Động lực mới, cơ hội, thách thức từ Luật Đất đai 2024 và các luật liên quan do Tạp chí Thương gia tổ chức ngày 15/8, ông Đặng Văn Khải - Phó Tổng giám đốc Công ty CP Đầu tư phát triển nhà Constrexim (CONSTREXIM - HOD) lấy ví dụ về một dự án khu đô thị ở tỉnh Hải Dương đã được phê duyệt quy hoạch từ năm 2017, trong đó có nhà ở và lô đất thương mại. Về đất thương mại, một số lô được quy hoạch xây các công trình dịch vụ thương mại cao khoảng 9 tầng, hiện đã được cấp sổ đỏ, đã nộp tiền thuê đất 50 năm trả tiền một lần. Tuy nhiên, đến thời điểm hiện nay, nếu xây dựng các toà nhà thương mại - dịch vụ (TMDV) tại khu đất đó thì sẽ gặp khó khăn, vì xung quanh không có dân sinh sống, tức là thị trường không có nhu cầu. Nhưng nếu không xây dựng thì lại bị chậm tiến độ dự án, có nguy cơ bị thu hồi. Vì vậy, nhà đầu tư (NĐT) dự án muốn chuyển đổi quy hoạch, từ đất thương mại sang loại hình vừa là dịch vụ thương mại, vừa là nhà ở, nhưng hiện không có quy định cụ thể điều kiện nào. Đây cũng là thực tế xảy ra ở không ít dự án đã được chấp thuận đầu tư trước ngày Luật Đất đai 2024 có hiệu lực thi hành.
Bình luận về trường hợp trên, bà Tống Thị Hạnh - Vụ trưởng Vụ Pháp chế thuộc Bộ Xây dựng cho rằng, theo quy định hiện hành, nếu là doanh nghiệp đang có quyền sử dụng đất, muốn thực hiện nhà ở thương mại thì khu đất đó phải là 100% đất khác. Nếu quy mô đáp ứng tiêu chí của khu đô thị thì phải thu hồi đất, còn nếu không đáp ứng thì sẽ không có tiêu chí thu hồi đất. Còn nếu NĐT đang có quyền sử dụng đất TMDV thì không có quyền thực hiện dự án nhà ở thương mại, vì không phải đất ở tại mảnh đất đó. NĐT có được làm công trình nhà ở thương mại trên công trình TMDV đó hay không thì phải chuyển đổi quy hoạch. Đối với khu vực đã có quy hoạch đô thị, theo quy định mới, thì không phải lập quy hoạch sử dụng đất.
Những khu vực đã có quy hoạch xây dựng đô thị, theo ông Đào Trung Chính - Cục trưởng Cục Quy hoạch và Phát triển tài nguyên đất thuộc Bộ Tài nguyên và Môi trường (TNMT), Bộ TNMT sẽ không làm quy hoạch sử dụng đất nữa, mà cập nhật vào quy hoạch xây dựng đô thị. "Điều chỉnh quy hoạch của cả dự án là rất đơn giản, nhưng khi dự án đã làm xong, chỉ còn khu đất thương mại, thì mới tắc, không thể giải quyết được", ông Đào Trung Chính chia sẻ.
Nếu cho phép các dự án nêu trên chuyển đổi, một số ý kiến lo ngại, sẽ dẫn đến hiện tượng phát triển "nóng" và dư thừa sản phẩm bất động sản, tiếp tục xuất hiện các dự án đất bỏ hoang, cũng như tình trạng NĐT mua gom đất nhằm mục đích đầu cơ. Chính vì thế, bà Tống Thị Hạnh - Vụ trưởng Vụ Pháp chế thuộc Bộ Xây dựng cho biết, Luật Đất đai 2024 đã quy định rất chặt. Theo đó, việc thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất chỉ được áp dụng đối với đất ở hoặc đất ở và đất khác không phải là đất ở.
Tuy nhiên, nhiều ý kiến cho rằng, vẫn cần có cơ chế để tháo gỡ khó khăn, vướng mắc cho những dự án hiện hữu để tránh lãng phí nguồn lực xã hội, tạo thuận lợi cho doanh nghiệp kinh doanh bất động sản tiếp cận đất đai (do NĐT tính toán sai hoặc nhu cầu thị trường thay đổi cũng khiến cho mục đích đầu tư ban đầu không còn phù hợp…). Đồng thời thúc đẩy phát triển thị trường quyền sử dụng đất, đẩy mạnh thương mại hóa quyền sử dụng đất, tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong thực tiễn, phá "băng", phục hồi và thúc đấy thị trường bất động sản phát triển trở lại. Từ đó, tạo thuận lợi cho NĐT trong tiếp cận đất đai, cải thiện môi trường đầu tư kinh doanh, nâng cao năng lực cạnh tranh quốc gia.
Về giải pháp khắc phục, ông Đào Trung Chính cho biết, Quốc hội đã giao Chính phủ đề xuất nghiên cứu, xây dựng Đề án thí điểm đối với những dự án nằm ngoài quy định của Luật Đất đai năm 2024 trong trường hợp cần thiết. Hiện nay, Bộ đã gửi lấy ý kiến đóng góp của các địa phương Dự thảo Nghị quyết của Quốc hội về thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất mà đất đó không phải là đất ở.
Trong đó, ưu tiên thí điểm một số đối tượng sử dụng đất, địa phương, loại đất, vùng đất…, mà không phải là làm đại trà. Quan điểm của Bộ là ưu tiên giải quyết những dự án tồn tại trước, hạn chế phát sinh những dự án mới. Trước tiên, cần ưu tiên cho các dự án mà NĐT đã có văn bản của UBND cấp tỉnh chấp thuận việc thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua nhận quyền sử dụng đất trước ngày Luật Đất đai 2024 có hiệu lực thi hành. Thứ hai là khu đất thực hiện dự án thuộc đất phi nông nghiệp như nhà máy, trường học… phải di dời do gây ô nhiễm môi trường hoặc không phù hợp với quy hoạch xây dựng - đô thị. Thứ ba là những dự án mới phát sinh ở các địa phương.
Điều kiện mà dự án thí điểm phải đáp ứng là phải phù hợp với quy hoạch sử dụng đất cấp huyện hoặc quy hoạch xây dựng, quy hoạch đô thị; phù hợp với chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở của địa phương đã được quyết định, phê duyệt; được UBND cấp tỉnh có văn bản chấp thuận về việc thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất. Ngoài điều kiện về dự án và loại đất, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản được cho phép chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án nhà ở thương mại còn phải đáp ứng các điều kiện theo quy định của pháp luật về đất đai, pháp luật về nhà ở, pháp luật về kinh doanh bất động sản, pháp luật về đầu tư và pháp luật khác có liên quan.
