|
| Năm 2022, nhiều chủ đầu tư đã tăng mạnh chiết khấu lên trên 40% giá trị hợp đồng đối với mỗi sản phẩm nhưng giao dịch vẫn bết bát. Ảnh: Lê Tiên |
“Vết thương” cũ chưa lành
Trước khi bước vào chuỗi ngày lao đao và trầm lắng, thị trường BĐS Việt Nam đã có những ngày tháng sôi động và rộn ràng như trẩy hội. Từ miền ngược đến miền xuôi, từ các thành phố lớn cho đến các vùng nông thôn xa xôi, giá nhà đất tăng liên tục và đạt đỉnh vào quý II/2022. Cảm giác không chấp nhận đứng ngoài cuộc khi thấy nhiều người “kiếm ăn” dễ dàng từ việc đầu tư BĐS khiến nhiều nhà đầu tư F0 lao vào thị trường một cách đầy hưng phấn, nhiều người lạm dụng đòn bẩy tài chính. Đã có không ít người mua đi bán lại tất tay và kiếm bộn tiền, song cũng có lắm kẻ đứng trước nguy cơ phá sản khi thị trường “quay xe” rơi vào nguội lạnh quá nhanh.
Chị Thu Lan ở Thừa Thiên Huế kể, có một người quen của chị đã mất hết nhà cửa vì đầu tư BĐS. Chuyện là, khi Tập đoàn T&T được cấp chủ trương đầu tư Dự án xây dựng Cảng hàng không Quảng Trị theo phương thức đối tác công tư (PPP) tại Quyết định số 2148/QĐ-TTg ngày 20/12/2021, các thửa đất ở khu vực triển khai Dự án là huyện Gio Linh và vùng phụ cận tăng giá mạnh. Thấy việc kiếm tiền từ mua bán đất quá dễ dàng, lại thêm dân lắm tiền ở miền Bắc vào săn lùng đất ồ ạt, chị này lao vào đầu tư. Và rồi, chị không kịp rút vốn trong những ván bài cuối cùng của canh bạc lớn, nhiều lô đất đã mua vẫn nằm im lìm, trong khi các khoản lãi hàng tháng không trả được nên bị ngân hàng siết nợ.
Trên thị trường hiện nay, từ Nam chí Bắc, có hàng trăm, hàng nghìn trường hợp như vậy, còn những kẻ “bơm thổi” tạo nên cơn sốt đã thu lợi và rời đi từ sớm. Những cú “úp sọt” của đầu nậu vẫn hay đánh vào tâm lý chạy theo quy hoạch của khách hàng để hét giá trên trời, như vụ đất nền ở xã Tân Lợi, An Khương của tỉnh Bình Phước đột ngột sốt nóng trước thông tin sắp có quy hoạch mở rộng Sân bay Técníc Hớn Quản. Một mét ngang mặt tiền ở các tuyến đường liên xã được đẩy lên 350 - 500 triệu đồng, thậm chí 600 triệu đồng vào thời điểm cuối quý I đầu quý II/2022.
Thường những lúc thị trường BĐS điêu đứng, nhà đầu tư cá nhân bấn loạn theo kiểu nhà đầu tư cá nhân, chủ đầu tư bấn loạn theo kiểu chủ đầu tư, đơn vị môi giới bấn loạn theo kiểu môi giới, không ai giống ai. Quan sát thị trường cho thấy, niềm tin của khách hàng đã gần như rạn vỡ. Tuy nhiều chủ đầu tư đã tăng mạnh chiết khấu lên trên 40% giá trị hợp đồng đối với mỗi sản phẩm nhưng giao dịch vẫn bết bát. Nguồn tiền thu được từ bán hàng không đáng kể, nguồn vốn từ ngân hàng bị siết chặt, cộng thêm việc phát hành trái phiếu “đứng hình”, khiến cho nhiều doanh nghiệp (DN) BĐS lớn đứng trước bờ vực “ngã ngựa”. Tồi tệ nhất vẫn là thông tin xấu xuất hiện ngày càng nhiều với những đồn đoán, thực hư lẫn lộn, việc “xộ khám” của nhiều ông bà chủ lớn trong lĩnh vực địa ốc khiến rất nhiều loại cổ phiếu BĐS đình đám một thời mất giá. Việc liên tục bán giải chấp cổ phiếu để đưa về ngưỡng an toàn theo quy định của các công ty chứng khoán đối với những lãnh đạo của các công ty BĐS niêm yết thời gian qua cũng khiến cho bức tranh thị trường thêm phần sầu não.
Bao giờ thấy bình minh?
Sau quyết định của Ngân hàng Nhà nước điều chỉnh chỉ tiêu tín dụng định hướng năm 2022 thêm khoảng 1,5 - 2% cho toàn hệ thống tổ chức tín dụng, dù lãi suất tín dụng vẫn cao nhưng thị trường BĐS có điều kiện để tự điều chỉnh.
Một câu hỏi lớn được đặt ra là, năm 2023, thị trường sẽ thế nào khi những chỉ dấu phục hồi và tăng trưởng đối với lĩnh vực này đến tận bây giờ vẫn chênh vênh? Trên một số diễn đàn, các chuyên gia đưa ra nhiều ý kiến khác nhau. Có người cho rằng sau thời gian thanh lọc, năm 2023, thị trường sẽ tốt lên, nhưng cũng có người cho rằng, khó khăn vẫn tiếp tục kéo dài ít nhất đến giữa năm 2023. Cũng có ý kiến dự báo phải đến năm 2025 thị trường mới thực sự “hoàn hồn”. Diễn biến của thị trường đôi khi nằm ngoài ý chí của số đông.
Trả lời báo chí, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM (HoREA) cho rằng, nếu không có chính sách nào đặc biệt, thị trường BĐS năm 2023 sẽ phải điều chỉnh theo hướng thu hẹp, thực chất hơn trong bối cảnh các nguồn tiền không có đột biến.
Theo báo cáo thị trường của Công ty CP Chứng khoán VNDirect, BĐS nhà ở đang đối mặt với nhiều thách thức, nổi cộm là thiếu nguồn tài chính khiến các chủ đầu tư dự án khó tái cơ cấu nợ khi thời hạn đáo hạn trái phiếu đến gần. Ước tính có khoảng 46.145 tỷ đồng trái phiếu DN BĐS sẽ đáo hạn trong nửa đầu năm 2023 và 64.185 tỷ đồng đáo hạn trong nửa cuối năm 2023, gây áp lực thanh toán nợ vay cho các chủ đầu tư.
Tháng 11/2022, khi Phó Thủ tướng Lê Minh Khái và Bộ Xây dựng có cuộc họp với các “ông lớn” BĐS phía Nam và Hiệp hội BĐS TP.HCM (HoREA) để tìm giải pháp gỡ khó cho thị trường, những tia hy vọng đã lóe lên. Ba nguồn cơn chính khiến thị trường rơi vào trì trệ là khát tín dụng, lệch pha cung cầu và lệch pha sản phẩm, hạn chế phát hành trái phiếu riêng lẻ đã được nhiều DN kiến nghị tháo gỡ.
Một số chuyên gia cho rằng, nếu Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh BĐS sớm được thông qua, sẽ xuất hiện nhiều yếu tố thuận lợi cho thị trường, vốn nước ngoài tiếp cận kênh trái phiếu DN BĐS có thể hỗ trợ thị trường khởi sắc. Các chính sách mới sắp được ban hành hứa hẹn sẽ từng bước đẩy lùi khó khăn, đưa thị trường địa ốc sớm trở lại trạng thái “trời quang mây tạnh”.
Theo ông Sử Ngọc Khương, Giám đốc cấp cao Savills Việt Nam, ai cũng biết sau những đêm dài tăm tối, ắt hẳn bình minh sẽ ló rạng, nhưng với bối cảnh hiện nay, để biết bao giờ thị trường BĐS đón bình minh mà đón sóng và bắt đáy không phải dễ. Những nhà đầu tư cá nhân, tổ chức và chủ đầu tư đã cay đắng rút ra bài học đắt giá từ cú rơi từ đỉnh cao xuống vực sâu trong năm 2022. Họ tin, năm 2023, những khó khăn vẫn còn nhiều nhưng cơ bản sẽ không đến mức kiệt quệ như năm cũ. Quan trọng hơn, nguồn tiền của một bộ phận dân chúng trong xã hội vẫn còn nhiều và họ sẵn sàng nhập cuộc khi những tín hiệu tốt được phát đi.
Theo lời khuyên của các chuyên gia BĐS, nhà đầu tư cá nhân không nên đầu tư, nhất là đầu cơ khi không nắm rõ về từng phân khúc và từng sản phẩm, nghĩa là đừng ném tiền vào những thương vụ đầu tư được chăng hay chớ. Đương nhiên, việc sử dụng đòn bẩy tài chính quá nhiều vào lúc thị trường “ba chìm bảy nổi” là điều không nên vì rủi ro mất thanh khoản và vỡ nợ là rất cao. Riêng với chủ đầu tư, bài học về chạy đua phát triển BĐS cao cấp bằng mọi giá ít nhiều cũng giúp họ biết cách điều tiết sản phẩm bán ra thị trường sao cho phù hợp với nhu cầu của khách hàng. Bởi, cái quan trọng cuối cùng đối với chủ đầu tư suy cho cùng vẫn là lợi nhuận. Nếu phát triển BĐS cao cấp mà lợi nhuận thấp thì vẫn không hiệu quả bằng phát triển BĐS tầm trung nhưng thu lại lợi nhuận cao.
Ngày 17/11/2022, Thủ tướng Chính phủ đã ban hành Quyết định số 1435/QĐ-TTg thành lập Tổ công tác của Thủ tướng Chính phủ về rà soát, đôn đốc, hướng dẫn tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong triển khai thực hiện dự án BĐS. Tiếp đó, ngày 14/12/2022, Thủ tướng Chính phủ đã ký Công điện 1164/CĐ-TTg về tháo gỡ khó khăn cho thị trường BĐS và phát triển nhà ở. Lần này, người đứng đầu Chính phủ kêu gọi, đề nghị các bộ, ngành, địa phương, người dân, DN, chủ thể có liên quan chung sức, đồng tâm, hợp lực để vượt qua khó khăn, thách thức, thúc đẩy thị trường BĐS phát triển đúng quy luật, hiệu quả, an toàn, lành mạnh, bền vững.
Giữa bộn bề khó khăn đang vây bủa, tia hy vọng cho các nhà phát triển BĐS và nhà đầu tư cá nhân lại lóe lên. Tin rằng, khi những khó khăn, tồn đọng về pháp lý được tháo gỡ, thị trường sẽ trở lại những tháng ngày êm đềm, không còn vật vã trong cơn sốt và cũng chẳng rơi vào trạng thái ảm đạm như đã từng trải qua.
