|
| Thị trường bất động sản rất thiếu nguồn cung dự án dẫn đến rất thiếu nguồn cung nhà ở, nhất là rất thiếu nguồn cung nhà ở bình dân giá vừa túi tiền và nhà ở xã hội. Ảnh: Bảo Tín |
Đã đi qua giai đoạn khó khăn nhất
Theo Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), thị trường bất động sản đã đi qua giai đoạn khó khăn nhất và có thể nhận định quý I/2023 chính là “vùng đáy” của thị trường.
Tuy nhiên, về tổng thể, thị trường bất động sản hiện vẫn còn rất khó khăn, song mức độ khó khăn có xu thế giảm dần theo thời gian, tháng sau tốt hơn tháng trước, quý sau tốt hơn quý trước.
Minh chứng là tại TP.HCM, quý I/2023 tăng trưởng âm 16,2%; đến 6 tháng đầu năm 2023 vẫn tăng trưởng âm 11,58% nhưng mức âm đã giảm 4,62% so với quý I/2023; đến cuối quý III/2023, tuy vẫn còn tăng trưởng âm 8,71% nhưng mức âm đã giảm thêm 2,87% so với 6 tháng đầu năm; và sau 9 tháng, mức độ khó khăn của thị trường bất động sản đã giảm 42,3% so với quý I/2023.
Vẫn theo HoREA, trong 9 tháng đầu năm 2023, nguồn cung nhà ở tại TP.HCM có 13 dự án nhà ở thương mại đủ điều kiện để huy động vốn với 15.020 căn (tăng 1,37 lần so với cùng kỳ năm 2022, nhưng doanh thu huy động giảm 4,7%) gồm 13.767 căn hộ chung cư (chiếm 91,6%) và 1.253 căn nhà thấp tầng (chiếm 8,4%).
Trong đó, phân khúc nhà ở cao cấp có 9.969 căn, chiếm 66,37% (cao hơn tỷ lệ 58% của cả nước); phần còn lại là phân khúc nhà ở trung cấp với 5.051 căn, chiếm 33,63% (cao hơn tỷ lệ 26% của cả nước) và vẫn tiếp tục tình trạng không có nhà ở thuộc phân khúc bình dân giá vừa túi tiền, cũng không có thêm nhà ở xã hội.
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA cho rằng, thị trường bất động sản cả nước và TP.HCM tiếp tục bị “lệch pha cung - cầu”, rất thiếu nguồn cung dự án dẫn đến rất thiếu nguồn cung nhà ở, nhất là rất thiếu nguồn cung nhà ở bình dân giá vừa túi tiền và nhà ở xã hội. Không phải bây giờ mà từ năm 2020 đến nay, nhà ở cao cấp luôn chiếm tỷ lệ áp đảo lên đến 70 - 80% sản phẩm nhà ở trên thị trường, phần còn lại là nhà ở trung cấp.
Bất cập còn nằm ở chỗ, giá nhà tăng liên tục từ năm 2017 đến nay và vẫn “neo cao” vượt ngoài khả năng tài chính của người có thu nhập trung bình, người có thu nhập thấp đô thị, cán bộ, công chức, viên chức nhà nước, cán bộ lực lượng vũ trang, công nhân lao động và người nhập cư. Bởi lẽ, căn hộ bình dân có giá 2 - 3 tỷ đồng thì người có thu nhập trung bình thấp, có tiền để dành được khoảng 100 triệu đồng/năm cũng phải mất khoảng 25 năm mới có thể mua được nhà.
Đặc biệt, nếu không thay đổi chính sách nhà ở xã hội thì người nộp thuế thu nhập cá nhân “bậc 1” (hiện nay quy định dưới 60 triệu đồng/năm) cũng không được mua nhà ở xã hội, nhưng cũng không đủ khả năng tài chính để mua nhà ở thương mại giá bình dân.
Phía trước vẫn còn có nhiều “điểm sáng”
Tuy bức tranh của thị trường bất động sản còn nhiều mảng tối, nhưng theo HoREA, phía trước vẫn còn có nhiều “điểm sáng” để kỳ vọng vào sự tăng trưởng trở lại từ nửa cuối năm 2024.
Cơ sở trước tiên cho niềm tin này là Nghị quyết số 18-NQ/TW ngày 16/6/2022 của Ban Chấp hành Trung ương chỉ đạo hoàn thành sửa đổi Luật Đất đai và các luật có liên quan bảo đảm tính đồng bộ, thống nhất. Đồng thời, các cơ quan nhà nước có thẩm quyền đang nỗ lực tháo gỡ “vướng mắc pháp lý” - vướng mắc lớn nhất của thị trường bất động sản (“vướng” cả 3 cấp độ gồm “vướng luật”, “vướng văn bản dưới luật” và “vướng khâu thực thi pháp luật”), đi đôi với tháo gỡ khó khăn cho hàng trăm dự án bất động sản.
Thứ hai, “tổng cầu” nhà ở đáp ứng nhu cầu thực của xã hội vẫn rất lớn, nhất là nhu cầu loại nhà ở có giá vừa túi tiền, nhà ở xã hội của đông đảo người có thu nhập trung bình, người có thu nhập thấp trong xã hội...
Thứ ba, tầng lớp trung lưu vẫn đang tiếp tục xu thế tăng trưởng vững chắc, mặc dù hiện nay thu nhập của các tầng lớp dân cư nhìn chung đang bị sụt giảm.
 |
Do vướng pháp lý và thiếu vốn, nhiều dự án bất động sản ở TP.HCM đình trệ hàng năm trời, không thể triển khai. Ảnh: Bảo Tín |
Tuy nhiên, để “các ngân hàng thương mại tiếp tục thúc đẩy việc cho vay tín dụng với lĩnh vực bất động sản” thì giải pháp đầu tiên lại là “giải pháp phi tín dụng”, mà điều này phụ thuộc vào việc các cơ quan có thẩm quyền từ Trung ương đến địa phương khẩn trương tháo gỡ “vướng mắc pháp lý” cho các dự án bất động sản, để vừa có đủ điều kiện vay tín dụng (dự án bất động sản có đủ pháp lý trở thành tài sản bảo đảm cho các khoản vay tín dụng), vừa tạo điều kiện cho chủ đầu tư triển khai thực hiện dự án.
Cho nên, HoREA đề xuất với Ngân hàng Nhà nước xem xét sửa đổi, bổ sung Điều 7 Thông tư 39/2016/TT-NHNN theo hướng không quy định “khách hàng có đủ các điều kiện” mà chỉ quy định “khách hàng có các điều kiện” và bổ sung phương thức “khách hàng thỏa thuận với tổ chức tín dụng thuê đơn vị tư vấn độc lập thực hiện thẩm định tính khả thi của dự án đầu tư, thẩm định về dòng tiền của dự án; chi phí thẩm định do khách hàng thanh toán”, để hỗ trợ ngân hàng thương mại thẩm định, đánh giá tính khả thi của dự án đầu tư và tạo điều kiện cho khách hàng tiếp cận tín dụng thuận lợi hơn.
Cùng với đó, đề nghị Ngân hàng Nhà nước chỉ đạo các ngân hàng thương mại tiếp tục thực hiện Thông tư số 02/2023/TT-NHNN về cơ cấu lại thời hạn trả nợ và giữ nguyên nhóm nợ nhằm hỗ trợ khách hàng gặp khó khăn trong một thời gian nhất định cho đến khi nền kinh tế phục hồi và tăng trưởng trở lại bình thường, để tăng khả năng “chống chịu” cho doanh nghiệp và có thêm cơ hội tiếp cận được các khoản vay tín dụng mới.
Ông Lê Hoàng Châu cho biết, điểm mới trong kiến nghị lần này là HoREA có đề nghị Ngân hàng Nhà nước xem xét “mở rộng hơn” các đối tượng được vay gói tín dụng 120.000 tỷ đồng, bao gồm chủ đầu tư và người mua nhà thuộc các dự án nhà ở thương mại có giá bán không vượt quá 3 tỷ đồng/căn và có ưu tiên cho “người mua căn nhà đầu tiên”. Nếu vấn đề này được chấp thuận, bài toán tín dụng cho các chủ đầu tư triển khai dự án và người dân mua nhà để ở sẽ có thêm lối thoát, giúp thị trường bất động sản có thêm động lực phục hồi và tăng trưởng trở lại.
