|
| Các toà nhà Hạng A chịu ảnh hưởng nhiều hơn các toà nhà Hạng B. Ảnh: Internet |
Theo CBRE, trong khi thị trường văn phòng TP.HCM trong quý II/2020 không có thêm nguồn cung mới, duy trì tổng diện tích cho thuê ở mức 1.370.814 m2 NLA (diện tích sàn khả dụng), phần diện tích thuê mới từ năm 2019 và quý I/2020 cũng vẫn chưa được thị trường hấp thụ hết.
Các toà nhà Hạng A chịu ảnh hưởng nhiều hơn các toà nhà Hạng B. Giá thuê trung bình Hạng A là 44,4 USD/m2/tháng, giảm 4,9% và tỷ lệ trống tăng 9 điểm phần trăm (đpt) so năm trước, đạt 11,8%.
Hiện nay, các khách thuê đang có xu hướng thu hẹp mặt bằng ở tòa nhà hiện tại để chuyển sang các tòa nhà phân khúc thấp hơn, ở vị trí rìa trung tâm hoặc ngoại vi thành phố nhằm tiết kiệm chi phí. Do đó, phân khúc Hạng B vẫn ghi nhận tình hình hoạt động ở mức ổn định, đặc biệt các tòa có mức giá thuê dưới 30 USD/m2/tháng.
Trong quý II, tỷ lệ trống Hạng B ghi nhận 4,7%, tăng 0,4 đpt so với cùng kỳ năm trước. Giá thuê phân khúc này đạt 25,3 USD/m2/tháng, tăng 7,4% so với cùng kỳ 2019 do có sự gia nhập của một số tòa nhà mới từ những quý trước mà có chất lượng tốt và giá thuê cao hơn mức trung bình toàn thị trường, như Sonatus Building và Friendship Tower.
Dịch bệnh Covid-19 đã thay đổi xu hướng thuê văn phòng của khách thuê, cụ thể là sau thời gian cách ly toàn xã hội vào tháng 3 - 4 vừa qua. Các công ty lần lượt áp dụng chính sách làm việc tại nhà để duy trì hoạt động của doanh nghiệp và họ cũng nhận thấy năng suất làm việc của nhân viên không quá bị ảnh hưởng khi không làm việc tại văn phòng. Nếu như trước đây, nhân viên đều mong muốn được ngồi văn phòng làm việc để đạt hiệu suất cao thì hiện nay, họ có thể linh hoạt hơn về không gian làm việc của mình. Điều này làm cho tiêu chí thuê văn phòng của các công ty cũng trở nên linh hoạt hơn.
Vì vậy, việc khách thuê di dời văn phòng ra khu vực ngoài trung tâm không còn quá khó khăn như trước đây. Hiện nay, vài công ty cũng áp dụng chính sách làm việc tại nhà một ngày trong tuần trong thời gian dài hạn, thu hẹp bớt mặt bằng thuê hoặc di dời ra các tòa nhà văn phòng có giá thuê thấp hơn.
Trong quý II, phần lớn yêu cầu mà CBRE nhận được là di dời văn phòng (chiếm đến 72% tổng số yêu cầu thuê từ khách hàng), trong đó có một số khách thuê lớn di dời từ tòa nhà Hạng A xuống phân khúc Hạng B hoặc từ Hạng B sang Hạng B có chi phí thuê thấp hơn. Ngoài ra, các hoạt động mở rộng văn phòng (20%) vẫn diễn ra đối với một số ngành không bị ảnh hưởng quá nhiều do dịch như bảo hiểm, sức khỏe y tế, bán lẻ và thương mại điện tử.
Bên cạnh đó, các ngành tài chính - ngân hàng và tài chính công nghệ bắt đầu có động thái thu hẹp diện tích (2%) do những công ty này muốn tái cấu trúc văn phòng làm việc tại nhiều địa điểm khác nhau nhằm tiết kiệm chi phí.
Nguồn cung văn phòng mới vẫn được xây dựng và dự kiến khai trương vào cuối năm nay với hơn 70.000 m2 diện tích cho thuê ngoài. Nguồn cung mới chủ yếu sẽ tập trung ở khu vực phía Đông (Bình Thạnh) và phía Nam (Quận 7). Các tòa nhà mới ở TP.HCM cũng đã chủ động điều chỉnh giảm giá chào thuê từ 1 đến 3 USD/m2/tháng so với giá chào từ quý IV/2019 nhằm thu hút khách thuê mới.
Mặc dù Việt Nam đã thành công trong công tác phòng chống, dịch Covid-19 song dịch bệnh vẫn diễn biến phức tại tại các nước trên thế giới. Do đó, thị trường văn phòng Việt Nam nói chung và TP.HCM nói riêng cũng sẽ bị ảnh hưởng từ những công ty nước ngoài. Dự kiến vào cuối năm 2020, giá thuê của hai hạng sẽ tiếp tục giảm từ 8 - 10% (mức giảm của các nước trong khu vực châu Á - Thái Bình Dương từ 8 - 15%) và tỷ lệ trống tăng 7 - 9 đpt do nguồn cung mới vào thị trường và ảnh hưởng của dịch bệnh.
Bà Phạm Ngọc Thiên Thanh, Phó giám đốc CBRE Việt Nam cho biết: “Sự thay đổi về yêu cầu và kỳ vọng của khách thuê ngày càng rõ rệt hơn. Chúng tôi dự đoán sẽ còn có nhiều giao dịch thu hẹp hoặc di dời mặt bằng văn phòng vào những tháng cuối năm. Điều này đòi hỏi các chủ nhà cần phải có những biện pháp linh hoạt trong ngắn và dài hạn, thay đổi để phù hợp với xu hướng và nhu cầu của khách thuê. Phía đơn vị vận hành không gian làm việc linh hoạt thì nên thận trọng hơn trong việc mở rộng mà cần tập trung khai thác tốt các địa điểm hiện hữu bằng những gói hỗ trợ giảm giá thuê, tập trung vào nhiều đối tượng khách hàng, đặc biệt là những doanh nghiệp”.
Xét về triển vọng thị trường, JLL dự báo đến cuối năm 2020, thị trường sẽ chào đón hơn 100.000 m2 văn phòng Hạng B, chủ yếu đến từ khu vực ngoài trung tâm, nâng tổng nguồn cung văn phòng Hạng A&B lên 1,5 triệu m2 sàn. Viễn cảnh kinh tế toàn cầu vẫn chưa chắc chắn, đặc biệt dưới tác động của dịch bệnh, khách thuê văn phòng Hạng B&C sẽ bị tác động trước, và có thể kéo theo sau là khách thuê văn phòng Hạng A nếu tình hình dịch bệnh không được kiểm soát trên toàn cầu. Do đó, các tòa nhà có diện tích trống lớn, đặc biệt là ở các phân hạng thấp, nên xem xét lại giá thuê và chiến lược cho thuê để duy trì tỷ lệ lấp đầy cần thiết.
