(BĐT) - Thị trường bất động sản những năm gần đây đang nở rộ mô hình mới với tên gọi là Farmstay. Thế nhưng, hiện nay, mô hình này có cơ sở pháp lý chưa rõ ràng nên khi đầu tư dễ nhận trái đắng.
Tiềm ẩn nhiều rủi ro đối với loại hình đầu tư Farmstay

Không chỉ ở Lâm Đồng, tại một số địa phương mô hình Farmstay đang nở rộ. Ảnh: Internet

Sản phẩm lai, pháp lý lỏng lẻo

Sau vụ vỡ trận về cam kết lợi nhuận tại Dự án Cocobay Đà Nẵng, phân khúc Condotel (căn hộ nghỉ dưỡng) trên cả nước bị ảnh hưởng khá nặng nề. Trái ngược với không khí gần như đi vào thoái trào của Condotel, mô hình Farmstay ngày càng nở rộ.

Trên mạng internet, chỉ cần gõ từ khóa liên quan đến dự án Farmstay đã cho ra hàng trăm ngàn kết quả tìm kiếm. Loại hình này trong khoảng 2 năm trở lại đây đang "tung hoành" ở nhiều nơi trong cả nước, đặc biệt là khu vực Bảo Lộc, tỉnh Lâm Đồng và những vùng miền đồi núi hoặc gần biển.

Tại Dự án Lâm Đồng Farmstay ở xã Lộc Phú, huyện Bảo Lâm, Lâm Đồng do Công ty CP Đại Hải Farmstay làm chủ đầu tư, khi phóng viên đặt vấn đề hỏi mua sản phẩm ở đây, thì được nhân viên tư vấn cho biết là đã bán hết.

Theo quảng cáo, dự án này có diện tích 280ha; lúc mới mở bán, Chủ đầu tư rao bán đất trang trại với nhiều chương trình hấp dẫn, chỉ 370 triệu đồng cho 5.000 m2 nên thanh khoản nhanh hơn ngoài mong đợi.

Không chỉ ở Lâm Đồng, tại một số địa phương, mô hình này xuất hiện dưới dạng một số chủ đầu tư đua nhau phát triển dự án Farmstay, tự phân lô, bán nền theo kiểu góp vốn đầu tư.

Chẳng hạn như tại xã Hồng Thái, huyện Bắc Bình, tỉnh Bình Thuận, đất rao bán của Dự án Bắc Bình Farm Stay có giá chỉ 60 triệu/nền 1000 m2. Dự án này được quảng cáo có tổng quy mô 700ha sổ đỏ từng cuốn với loại hình đất trồng cây hằng năm. Tương tự, các sản phẩm của dự án này đã được bán hết cho khách hàng.

Tiềm ẩn một số nguy cơ và rủi ro nhất định

Farmstay ở Việt Nam là mô hình bán đất trang trại nghỉ dưỡng. Đây là một sự kết hợp giữa “Farm” (nông trại) và “Homestay” (khu lưu trú địa phương). Sản phẩm lai này có pháp lý còn lỏng lẻo, nhưng được người mua ưa chuộng bởi giá rẻ, đất rộng và thỏa mãn thú đam mê điền viên.

Tiềm ẩn nhiều rủi ro đối với loại hình đầu tư Farmstay ảnh 1

Pháp lý các dự án Farmstay về cơ bản rất lỏng lẻo vì đa phần là đất hỗn hợp, đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp. Ảnh minh họa: Internet

Kể từ khi xu hướng mua đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp để làm nhà vườn bắt đầu nhận được sự quan tâm của các nhà đầu tư cách đây khoảng 10 năm, đến nay Farmstay đã trở thành một mô hình kinh doanh với sự góp mặt của nhiều doanh nghiệp lớn.

Trong buổi công bố "Báo cáo thị trường bất động sản nhà ở TP.HCM và vùng phụ cận chủ đề: Lực đẩy thị trường 2021", diễn ra ngày 7/1/2021 ở TP.HCM, ông Phạm Lâm - Tổng Giám đốc DKRA Vietnam cho biết, thời gian qua, thị trường đã manh nha xuất hiện hình thức đầu tư tài chính bất động sản giống như tín thác đầu tư bất động sản mà luật pháp chưa có quy định cụ thể.

“Tại khu vực Bảo Lộc, tỉnh Lâm Đồng, nhiều dự án được quảng cáo với mô hình mới như Homestay, Farmstay… Tuy nhiên, hiện nay Nhà nước chưa có quy định cụ thể để giám sát, quản lý hoạt động của các loại hình này. Những điều trên cho thấy thị trường vẫn tiềm ẩn một số nguy cơ và rủi ro nhất định”, ông Lâm nhấn mạnh.

Đứng trước nguy cơ trên, hồi tháng 8/2020, Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) đã kiến nghị Chính phủ chỉ đạo thực hiện nghiêm quy định tại Điều 143 và Điều 144 Luật Đất đai, không cho phép tách thửa đối với các loại đất không phải “đất ở” để quản lý mô hình Farmstay.

Ngay sau đó, Văn phòng Chính phủ cũng đã truyền đạt ý kiến chỉ đạo của Thủ tướng Chính phủ đề nghị các bộ, ngành có liên quan xem xét và chấn chỉnh vấn đề này.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA cho rằng, nếu tổ chức, cá nhân tự ý phân lô đất nông nghiệp, đất rừng để xây dựng trái phép các cơ sở lưu trú du lịch và hoạt động kinh doanh du lịch dạng Farmstay mà chưa được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt dự án, chưa chuyển đổi mục đích sử dụng đất thành đất thương mại, dịch vụ, thì cần phải được chấn chỉnh, xử lý kịp thời.

Bởi, loại hình này chỉ được hoạt động bình thường khi đó là dự án khu du lịch trải nghiệm nông thôn được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt và hoạt động kinh doanh du lịch.

Xung quanh vấn đề này, các chuyên gia kinh tế cũng cho rằng, pháp lý các dự án Farmstay về cơ bản rất lỏng lẻo vì đa phần là đất hỗn hợp, đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, không được công nhận là mô hình du lịch nghỉ dưỡng nên rất khó để được tách, cấp sổ.

Luật sư Văn Đình Tùng khuyến cáo, thời hạn sử dụng đất của đất nông nghiệp, lâm nghiệp chỉ là 50 năm. Thường các loại đất này rất khó chuyển đổi thành đất ở, đất trồng cây lâu năm, nên rất khó làm sổ đỏ. Khi bán, thông thường, các chủ đầu tư Farmstay hay đưa ra cam kết lợi nhuận cao. Nhưng với hợp đồng góp vốn, rủi ro mà người mua phải chịu sẽ là rất lớn. Nếu dự án có pháp lý không rõ ràng, hoặc bị nằm trong quy hoạch, người mua có thể bị mất trắng tài sản.