Tiền sử dụng đất theo quy định mới: Lượng hóa tác động đến thị trường bất động sản

TP.HCM công bố bảng giá đất dự kiến ban hành với mức tăng từ 5 - 51 lần thu hút sự quan tâm của người dân và doanh nghiệp bất động sản. Ảnh: Lê Tiên

Nỗi niềm chủ dự án dang dở

Căn cứ Nghị định số 103/2024/NĐ-CP có hiệu lực từ ngày 1/8/2024, TSDĐ (gồm tính, thu, nộp, miễn, giảm TSDĐ; xử lý kinh phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư; ghi nợ TSDĐ) được quy định tại điểm a khoản 1 Điều 153 Luật Đất đai trong các trường hợp: Nhà nước giao đất có thu TSDĐ; Nhà nước cho phép chuyển mục đích sử dụng đất sang loại đất thuộc trường hợp Nhà nước giao đất có thu TSDĐ; Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất, điều chỉnh quyết định giao đất, điều chỉnh quy hoạch chi tiết, cho phép chuyển hình thức sử dụng đất, cho phép sử dụng đất kết hợp đa mục đích theo quy định của pháp luật mà phát sinh nghĩa vụ về TSDĐ.

Theo chuyên gia kinh tế Nguyễn Phạm Hữu Hậu, TSDĐ hiện là một trong những vướng mắc lớn nhất của các dự án BĐS. Bởi theo quy định mới, việc tính TSDĐ có nguy cơ tăng cao so với trước.

Vướng mắc trước tiên phải kể đến những dự án đang triển khai hoặc chuẩn bị tung sản phẩm ra thị trường. Một chủ DN BĐS cho biết, DN được TP.HCM cho tạm tính TSDĐ để triển khai xây dựng, nhưng không lường được TSDĐ theo quy định mới tăng cao, nên khi xây dựng giá bán đã bị “hớ”. Chủ đầu tư đã ký kết hợp đồng mua bán với khách hàng nên không thể dừng lại, dự án có nguy cơ từ lời thành lỗ.

Cũng do vướng TSDĐ nên thời gian gần đây, nhiều dự án chuẩn bị khởi công phải lùi lại để chờ thẩm định giá đất. Theo quy định tại khoản 3 Điều 155 Luật Đất đai 2024, thời điểm thẩm định giá đất, tính TSDĐ là thời điểm có quyết định giao đất hoặc cho chuyển mục đích sử dụng đất. Thế nhưng, nếu việc tính TSDĐ kéo dài vì một lý do nào đó thì nhiều trường hợp cơ quan chức năng lại định giá đất, TSDĐ ở thời điểm hiện tại.

Với những dự án đã bàn giao sản phẩm, khách hàng đã vào ở, nhưng do chưa đóng xong TSDĐ nên chưa thể “ra sổ hồng” cho dân, thực tế cho thấy, trước đây việc tạm tính TSDĐ chỉ là “áng chừng” rồi DN dựa vào con số đó xây dựng giá bán cho khách hàng. Đến nay, việc tính TSDĐ lại áp dụng theo quy định mới khiến DN “tá hỏa”.

Việc quy định giá đất theo nguyên tắc thị trường khiến cho thị trường bất động sản đối mặt với áp lực tăng giá. Ảnh: Lê Tiên

Những tác động nhiều chiều

Ông Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hiệp hội Môi giới BĐS Việt Nam nhận định, chắc chắn việc quy định giá đất theo nguyên tắc thị trường sẽ bảo vệ lợi ích cho người dân, không còn tình trạng 2 giá như trước, nhưng cũng làm cho thị trường nhà đất đối mặt với áp lực tăng giá. Vì vậy, các nhà đầu tư, nhà phát triển sẽ phải tính toán thật kỹ, định giá hợp lý, cân bằng với thị trường thì mới có thể giao dịch. Hiện các DN đang lo ngại chi phí thực hiện dự án, chi phí đền bù, TSDĐ sẽ cao hơn dự tính. “Chủ đầu tư phải đảm bảo đủ năng lực, nếu không thì đừng tham gia cuộc chơi. Tôi cho rằng, dù có những khó khăn, nhưng cuộc chơi sẽ công bằng, minh bạch hơn, giá cả do thị trường điều tiết”, ông Đính nói.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM (HoREA) cho biết, do vướng mắc pháp lý chiếm 70% khó khăn, vướng mắc của các dự án và các DN chủ đầu tư dự án BĐS, nhà ở nên tại TP.HCM có 148 dự án BĐS, nhà ở thương mại, nhà ở xã hội chưa thể hoàn thành thủ tục đầu tư, xây dựng, kinh doanh, hoặc bị dừng triển khai thực hiện, trong đó có một phần nguyên nhân từ TSDĐ. Nếu tháo gỡ được ách tắc này, thị trường sẽ gia tăng nguồn cung, khách hàng sẽ có nhiều lựa chọn.

Trong văn bản gửi chính quyền Thành phố ngày 14/8/2024, HoREA cho biết, việc ban hành quyết định điều chỉnh bảng giá đất trên địa bàn TP.HCM theo quy định tại khoản 1 Điều 257 Luật Đất đai 2024 là rất cần thiết, phù hợp với tình hình thực tế về giá đất tại địa phương. Dự thảo Bảng giá đất điều chỉnh mà TP.HCM đang xây dựng cũng sẽ có tác động đến chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng.

Đặc biệt, mức giá tại Dự thảo Bảng giá đất điều chỉnh nếu được thông qua sẽ có tác động rất lớn đến nhiều cá nhân, hộ gia đình khi đề xuất cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản gắn liền với đất do phải nộp TSDĐ cao hơn rất nhiều so với trước đây. Và mặc dù khoản 3 Điều 135 Luật Đất đai 2024 có quy định trường hợp người sử dụng đất “được ghi nợ nghĩa vụ tài chính”, nhưng trong thời gian còn nợ TSDĐ, người sử dụng đất bị hạn chế một số quyền như không được thế chấp, không được mua bán, chuyển nhượng cho đến khi trả xong khoản nợ TSDĐ.

TSDĐ nói chung và bảng giá đất điều chỉnh nói riêng sẽ có tác động đến chi phí đầu vào nhiều lĩnh vực của nền kinh tế. Trong đó, chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng sẽ bị đẩy lên cao hơn, tác động dây chuyền làm tăng giá nhà, giá thuê nhà, tăng chi phí tiền thuê đất, thuê nhà xưởng trong các khu công nghiệp và tại các dự án đầu tư kinh doanh thương mại dịch vụ, du lịch. Điều này có thể tác động làm tăng giá cả hàng hóa nói chung và tác động đến năng lực cạnh tranh quốc gia trong việc thu hút nguồn vốn đầu tư nước ngoài. Đó là chưa kể những tác động bất lợi đối với các dự án nhà ở xã hội do DN phải thỏa thuận về nhận chuyển quyền sử dụng đất, giải phóng mặt bằng với giá cao hơn để thực hiện dự án.

Với những tác động nêu trên, theo nhiều chuyên gia và DN BĐS, rất cần cẩn trọng xem xét và có sự điều chỉnh những điểm chưa tương thích trong quy định về TSDĐ để thị trường BĐS vận hành thuận lợi hơn.