Trong gian khó vẫn có cơ hội

Du lịch sẽ sôi động trở lại, tạo cơ hội cho nhiều ngành

Bà Đào Thị Thu Giang, Chủ tịch HĐQT Công ty CP Virex, Alphanam Group

Sau hơn 2 năm "ngủ đông", các tuyến bay trong nước và quốc tế đã được kết nối trở lại, thu hút lượng lớn du khách trong và ngoài nước. Ngành du lịch khởi sắc giúp thị trường BĐS sôi động hơn, đặc biệt là BĐS nghỉ dưỡng, khách sạn, căn hộ dịch vụ…

Đồng thời, các địa phương đang rất chú trọng tới hoạt động và chương trình thu hút khách du lịch. TP. Quy Nhơn (Bình Định) vừa công bố chuỗi hoạt động thúc đẩy du lịch như: Lễ hội khinh khí cầu, Triển lãm ảnh nghệ thuật “Du lịch Bình Định rực rỡ sắc màu”, Giải chạy VnExpress Marathon Quy Nhơn… Sở Du lịch Đà Nẵng cũng vừa giới thiệu hàng loạt sự kiện: Lễ hội Quán Thế Âm Ngũ Hành Sơn, Lễ hội Hip Hop, Lễ hội Yoga quốc tế Đà Nẵng 2023… Qua đó góp phần làm tăng “sức nóng” cho BĐS các địa phương.

Dù vậy, sau những biến động của thị trường quý IV/2022 và các tháng đầu năm 2023, các doanh nghiệp BĐS vẫn gặp không ít thách thức, mà rào cản lớn nhất đến từ tâm lý “phòng thủ” của nhà đầu tư. Giai đoạn này, các nhà đầu tư rất thận trọng khi quyết định “xuống tiền” mua một sản phẩm BĐS. Theo các số liệu giao dịch trên thị trường BĐS gần đây, có thể dễ dàng thấy các giao dịch chủ yếu ở phân khúc sản phẩm để ở, bàn giao ngay hoặc có tiến độ xây dựng tốt. Điều này cho thấy “khẩu vị” của nhà đầu tư rất rõ ràng khi ưu tiên các dự án đã đi vào vận hành để tránh rủi ro về tiến độ xây dựng hay tăng giá do lạm phát. Nhà đầu tư đặc biệt coi yếu tố pháp lý là điều kiện tiên quyết khi lựa chọn các dự án BĐS. Lúc này là “thời” của các chủ đầu tư kinh doanh chuẩn chỉnh, của các dự án minh bạch.

Chính phủ đã gỡ nút thắt pháp lý, doanh nghiệp cần cơ cấu lại chiến lược phát triển

Ông Đặng Trọng Đức, Giám đốc Ban Kinh tế Công ty CP Xây dựng Phục Hưng Holdings

Những khó khăn của ngành xây dựng, BĐS thời gian qua chủ yếu là do vướng mắc về vấn đề pháp lý. Nghị định số 10/2023/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung một số điều của các nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai vừa được ban hành và có hiệu lực từ ngày 20/5/2023, sẽ góp phần tháo gỡ những vướng mắc lâu nay, là tín hiệu vui tạo niềm tin cho nhà đầu tư. Theo quy định mới, thời hạn sử dụng đất thực hiện theo thời hạn của dự án, tối đa không quá 50 năm, trường hợp đặc biệt không quá 70 năm.

Thực hiện theo những quy định mới này, chắc chắn giá cả thị trường sẽ có sự điều chỉnh. Với các nhà đầu tư dự án BĐS nghỉ dưỡng, sẽ có 2 hướng điều chỉnh. Hướng thứ nhất là bỏ dự án thương mại dịch vụ du lịch, chuyển sang đầu tư phân khúc nhà chung cư. Muốn chuyển sang phân khúc nhà chung cư, nhà đầu tư phải cân nhắc việc chuyển đổi đó có đáp ứng được các chỉ tiêu về xây dựng, quy hoạch hay không. Thứ hai, nếu tiếp tục theo đuổi dự án phát triển BĐS nghỉ dưỡng, nhà đầu tư phải chuyển mục đích sử dụng đất từ lâu dài sang mục đích phát triển thương mại dịch vụ du lịch. Đối với những chủ đầu tư đã nộp tiền sử dụng đất, Nhà nước sẽ hoàn trả lại tiền cho chủ đầu tư, đồng thời chủ đầu tư phải đàm phán lại với khách hàng đã mua sản phẩm.

Muốn vượt qua giai đoạn khó khăn này, chớp lấy thời cơ phát triển khi niềm tin thị trường quay trở lại và ngành du lịch khởi sắc mạnh mẽ, bản thân các DN trong ngành cần tổ chức lại bộ máy, cắt giảm chi phí thường xuyên và tái cơ cấu chiến lược phát triển, từ lựa chọn phân khúc phù hợp đến đảm bảo duy trì dòng tiền.

Cần quyết định đúng và quay trở lại đúng thời điểm

PGS.TS Trần Kim Chung, nguyên Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu Quản lý kinh tế Trung ương (CIEM)

Bên cạnh điểm khó về sức cầu, điểm khó về dòng vốn của các DN cũng đã được Chính phủ quan tâm, chỉ đạo xử lý. Chẳng hạn, vốn trái phiếu doanh nghiệp (TPDN) đã được gỡ khó bởi Nghị định số 08/2023/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung và ngưng hiệu lực thi hành một số điều tại các nghị định quy định về chào bán, giao dịch TPDN riêng lẻ tại thị trường trong nước và chào bán TPDN ra thị trường quốc tế. Ngân hàng Nhà nước cũng đã có gói 120 nghìn tỷ đồng hỗ trợ phát triển BĐS nhà ở xã hội, đồng thời ban hành thông tư hướng dẫn khoanh nợ, giãn, hoãn nợ cho DN. Về phía Chính phủ, vốn đầu tư công được quan tâm chỉ đạo giải ngân ngay từ đầu năm…

Trong thời gian tới (dự kiến tháng 10/2023), Quốc hội sẽ thông qua 3 luật gồm Luật Đất đai (sửa đổi), Luật Nhà ở (sửa đổi) và Luật Kinh doanh BĐS (sửa đổi) với những cơ chế, chính sách quán triệt tư tưởng Nghị quyết 18-NQ/TW của Hội nghị lần thứ 5 Ban Chấp hành Trung ương khóa XIII. Những giải pháp chính sách sẽ tạo nền tảng thúc đẩy các nguồn lực tham gia vào chuỗi sản xuất kinh doanh, thúc đẩy các thị trường sôi động và hiệu quả, mở ra nhiều cơ hội mới cho nhà đầu tư.

Để nắm bắt cơ hội khi niềm tin thị trường quay lại, nhà đầu tư cần nắm vững các rủi ro về kinh tế thế giới, kinh tế vĩ mô, chính sách, đối tác và thị trường; nắm chắc thông tin về tất cả các chủ thể liên quan; cần quyết định đúng và quay trở lại đúng thời điểm.

Nâng hạn mức visa sẽ tạo ra nhiều cơ hội đầu tư vào Việt Nam

Ông Phạm Hà, Chủ tịch HĐQT kiêm CEO Lux Group

Du lịch Việt Nam đang phục hồi mạnh mẽ với lượng khách nội địa năm 2022 vượt cả năm 2019, thời điểm mà ngành công nghiệp không khói chưa bị ảnh hưởng bởi đại dịch Covid-19. Tín hiệu tích cực này sẽ có tác động lan tỏa đến các lĩnh vực kinh tế khác, trong đó có BĐS. Để tận dụng tốt thời cơ này, ngành du lịch cần linh hoạt trong chính sách giữ chân du khách quốc tế lưu trú dài ngày hơn.

Qua tương tác với du khách, bên cạnh nghỉ ngơi, thư giãn, tham quan danh lam thắng cảnh, họ cũng luôn tìm kiếm cơ hội đầu tư ở nhiều lĩnh vực. Tuy nhiên, thời gian được phép lưu trú quá ngắn khiến những ý tưởng của du khách không thể thực hiện được và cơ hội thu hút đầu tư vào Việt Nam cũng bị bỏ lỡ. Cụ thể, chính sách visa của Việt Nam bị chậm một nhịp so với thời điểm mở cửa du lịch (ngày 15/3/2022). Du khách không thuộc 13 quốc gia được miễn visa rất khó lấy visa tại đại sứ quán. Visa du lịch được cấp có thời hạn 15 ngày một lần nhập và xuất cảnh, trong khi Thái Lan cấp visa cho công dân 65 quốc gia, thời hạn lưu trú 45 ngày; Malaysia và Singapore cũng tạo đòn bẩy từ chính sách thị thực với 162 nước được miễn visa và các chính sách thị thực đặc biệt; Philippines miễn thị thực cho 157 quốc gia…

Muốn có thêm nhiều du khách, nhiều nhà đầu tư đến Việt Nam, chúng ta cần nhanh chóng thực hiện chính sách visa thân thiện, miễn visa như một số nước trong khu vực hoặc mở rộng hơn nếu muốn cạnh tranh với chính sách visa du lịch 3 tháng, 6 tháng hay 1 năm.

Quý II/2023, chính sách mới sẽ ngấm đến dự án bất động sản

Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam

Nghị định số 10/2023/NĐ-CP được ban hành đang và sẽ có tác động mạnh, trực diện đến lĩnh vực BĐS nghỉ dưỡng, gỡ được phần nào vướng mắc về tính pháp lý cho loại hình này, kích thích thị trường, tạo hưng phấn cho các nhà đầu tư. Tháng 5/2023, Nghị định mới sẽ có hiệu lực, các địa phương còn phải chờ thông tư hướng dẫn, nhưng tôi tin thị trường BĐS nói chung và BĐS nghỉ dưỡng nói riêng sẽ tiếp tục xuất hiện những dấu hiệu phục hồi trở lại, sau thời gian dài trầm lắng vừa qua. Tôi tin hết quý II/2023, chính sách mới sẽ có tác động đến các dự án và nhà đầu tư.

Một yếu tố nữa thúc đẩy thị trường BĐS nghỉ dưỡng phục hồi nhanh hơn là việc đầu tư, phát triển hạ tầng ngành du lịch. Để ngành “kinh tế xanh” thực sự là mũi nhọn, lan tỏa đến các lĩnh vực kinh tế khác theo chỉ đạo của Chính phủ, phải tăng cường đầu tư hạ tầng kỹ thuật (như đường sá, sân bay, cảng biển...), hạ tầng dịch vụ (sản phẩm du lịch, dự án phục vụ du lịch...) và phải có sự đồng hành của các nhà đầu tư thứ cấp. Theo tôi, thời điểm hiện tại, thị trường vẫn đang đi xuống, các nhà đầu tư nên nhanh chóng nắm bắt cơ hội chọn sản phẩm muốn đầu tư, “xuống tiền” để đến khi Nghị định số 10/2023/NĐ-CP đi vào cuộc sống thì bắt đầu thu hoạch. Dự báo cuối năm 2023, thị trường sẽ “hồi sinh”.

Nhiều nhà đầu tư ngoại quan tâm, tìm kiếm các cơ hội đầu tư phù hợp

Ông Mauro Gasparotti, Giám đốc Savills Hotels châu Á - Thái Bình Dương

Hiện nay, việc tiếp cận nguồn vốn trở nên thách thức hơn, nhưng theo quan sát của chúng tôi, nhiều quỹ và nhà đầu tư nước ngoài đang rất quan tâm tìm kiếm các sản phẩm đầu tư phù hợp tại Việt Nam. Cá nhân tôi đánh giá, việc phát triển các sản phẩm biệt thự và căn hộ nghỉ dưỡng theo mô hình condotel là một kênh tiếp cận nguồn vốn tốt, song quá trình này cần được hoạch định cẩn trọng để đem lại giá trị cho cả chủ đầu tư, chủ sở hữu và khách lưu trú. Việc chú trọng đến khía cạnh chất lượng sẽ giúp dự án gia tăng giá trị theo thời gian.

Thị trường BĐS nghỉ dưỡng Việt Nam chưa có sự đa dạng về sản phẩm, đồng thời cần nâng cấp chất lượng dịch vụ. Nhiều chủ đầu tư chưa chú trọng lựa chọn những mô hình phù hợp với xu hướng mà chỉ đơn thuần sao chép các sản phẩm hiện hữu. Thị trường đang ngày càng cạnh tranh gay gắt, nhưng vẫn có nhiều cơ hội cho những nhà đầu tư nắm bắt tốt các xu hướng, nhu cầu của du khách. Những mô hình mới, đáp ứng nhu cầu của tệp du khách trẻ trong nước và quốc tế có thể cân nhắc tại thị trường Việt Nam. Bên cạnh đó, thị trường Việt Nam hoàn toàn có đủ tiềm năng để phát triển những dự án hạng sang tại trung tâm thành phố cũng như các điểm du lịch nghỉ dưỡng.

Đặc biệt, nhu cầu về các sản phẩm nghỉ dưỡng chú trọng yếu tố chăm sóc sức khỏe ngày càng gia tăng. Theo đó, thị trường sẽ dần dịch chuyển theo hướng chú trọng về chất hơn về lượng, tập trung kiến tạo những điểm nhấn và đem đến hiệu quả hoạt động vận hành.

Lãi suất cao vẫn đang là một khó khăn lớn cho doanh nghiệp

Ông Nguyễn Đăng Thuận, Phó Tổng giám đốc Tổng công ty 36

Với sự chỉ đạo của Chính phủ, DN BĐS đang được tạo điều kiện tiếp cận nguồn vốn vay để đầu tư, hoàn thành các dự án dở dang.

Tuy nhiên, dù lãi suất cho vay của các ngân hàng đã giảm nhưng vẫn là thách thức đối với các nhà đầu tư BĐS nói chung, BĐS nghỉ dưỡng nói riêng bởi hệ số lợi nhuận đầu tư vào lĩnh vực này không cao. Thông thường, quy mô đầu tư dự án BĐS nghỉ dưỡng khá lớn, song nguồn tiền thu về lại “nhỏ giọt”, nhất là ở giai đoạn mới đưa vào vận hành. Để chủ động trong chiến lược đầu tư vào BĐS nghỉ dưỡng, nhà đầu tư phải có dòng tiền thật hoặc tạo ra được dòng tiền đầu tư dài hạn mà không phải vay ngân hàng.

Việc đầu tư vào BĐS nghỉ dưỡng luôn là cuộc chơi dài hơi, dành cho những nhà đầu tư có tiềm lực mạnh và tâm huyết. BĐS nghỉ dưỡng vừa “kén” phân khúc khách hàng, vừa phải có lợi thế thiên nhiên như rừng, biển, đòi hỏi số vốn đầu tư lớn nhưng mức độ thu hồi chậm và kéo dài. Để gia tăng sức hấp dẫn cho sản phẩm du lịch nghỉ dưỡng, các DN nên đầu tư đa dạng sản phẩm trong quần thể nghỉ dưỡng, có khu vui chơi, giải trí, mua sắm kết hợp với nghỉ ngơi và trải nghiệm các sản phẩm văn hóa bản địa thì chắc chắn sẽ “giữ chân” được khách hàng tiềm năng.

Những dự án hoàn thiện pháp lý và tiến độ hạ tầng vẫn có sức hút tốt

Ông Võ Hồng Thắng, Phó Giám đốc Nghiên cứu và Phát triển (R&D) DKRA Group

Trong khó khăn chung của ngành bất động sản, chúng tôi nhận thấy, những dự án hoàn thiện pháp lý, đảm bảo tiến độ hạ tầng và được sở hữu lâu dài vẫn thu hút sự quan tâm của khách hàng. Đặc biệt, việc Chính phủ, Ngân hàng Nhà nước và các bộ, ngành ban hành những chính sách tháo gỡ khó khăn cho lĩnh vực BĐS đã giúp tâm lý thị trường ổn định hơn. Dù trong ngắn hạn vẫn còn nhiều khó khăn nhưng khi hoạt động du lịch sôi động trở lại, thị trường BĐS nói chung, BĐS nghỉ dưỡng sẽ bước vào chu kỳ hồi sinh.

Dự báo trong quý II/2023 và những tháng tiếp theo, nguồn cung condotel tăng so với quý I, tập trung phần lớn tại Bà Rịa - Vũng Tàu, Bình Định và Quảng Ninh. Tương tự, nguồn cung biệt thự nghỉ dưỡng và nhà phố, shophouse nghỉ dưỡng cũng dự báo tăng nhẹ, tập trung chủ yếu ở Kiên Giang. Sức cầu của thị trường tăng nhẹ so với quý I/2023 nhưng không có nhiều đột biến. Các chính sách chiết khấu, ưu đãi thanh toán nhanh, chương trình chia sẻ doanh thu tiếp tục được chủ đầu tư áp dụng rộng rãi trong quý II/2023 và những tháng tiếp theo của năm nay.