Savills Việt Nam nhìn nhận, Hà Nội là đại diện điển hình cho thị trường văn phòng năng động. Nhu cầu cao và diện tích trống hạn chế là động lực giúp chủ nhà/chủ đầu tư tăng giá thuê liên tục trong những năm qua.
Dữ liệu từ Savills trong năm 2020 chỉ ra, trong giai đoạn dịch bệnh, văn phòng tại thị trường Hà Nội duy trì nguồn cầu ổn định dù các loại hình bất động sản khác chứng kiến sự suy giảm đáng kể. Văn phòng chất lượng cao thậm chí hấp dẫn khách thuê nước ngoài, đặc biệt là các doanh nghiệp FDI.
Bà Hoàng Nguyệt Minh, Phó Giám đốc đầu tư tại Savills Hà Nội, lý giải, dòng vốn FDI vào Việt Nam tăng tỷ lệ thuận với nhu cầu tìm kiếm văn phòng của các doanh nghiệp FDI. Các nhà đầu tư nước ngoài có nhiều thế mạnh trong việc phát triển tòa nhà văn phòng theo tiêu chuẩn quốc tế, đáp ứng yêu cầu sử dụng của các khách thuê nước ngoài và có lượng khách đầu ra nhất định khi tòa nhà đi vào hoạt động.
So với phân khúc khách sạn hay nhà ở, thị trường văn phòng mang lại dòng tiền đều cho chủ đầu tư/chủ nhà khi hợp đồng thuê của khách thường kéo dài 3 - 5 năm. Bên cạnh đó, thị trường văn phòng tại các thành phố lớn như Hà Nội luôn duy trì tỷ lệ lấp đầy ở mức cao trên 90% trong suốt 5 năm qua.
 |
Hà Nội đang thiếu văn phòng hạng A |
Thứ hai, về mặt tài chính, lợi nhuận từ kinh doanh của các tòa văn phòng cũng là yếu tố hấp dẫn các nhà đầu tư. Lợi nhuận gộp từ hoạt động kinh doanh (Gross Operating Profit margin - GOP margin) dao động trong khoảng 25 - 30% cho phân khúc khách sạn 5 sao và đạt 40 - 50% đối với khách sạn 3 - 4 sao. Trong khi đó, phân khúc văn phòng có thể đạt GOP margin trung bình lên đến 70 - 80%. Do đó, việc đầu tư vào các tòa nhà văn phòng đạt GOP margin cao và hiệu quả hơn nhiều so với các dự án nhà ở và khách sạn.
Sự quan tâm của các nhà đầu tư với thị trường văn phòng ngày càng cao làm tăng giá trị tòa nhà văn phòng ở mức tỷ suất vốn hóa rất hấp dẫn. Tỷ suất vốn hóa cho văn phòng hạng A tại Hà Nội hiện ở mức 6 - 7%.
Một nguyên nhân nữa giúp thị trường Hà Nội thu hút nhiều sự chú ý của các nhà đầu tư đến từ Singapore, Nhật Bản và Hàn Quốc là giá thuê mặt bằng thấp hơn so với TP.HCM. Cụ thể, tại các khu vực trung tâm, giá thuê văn phòng hạng A ở TP.HCM có thể lên đến 55 - 60 USD/m2, trong khi giá chỉ dao động ở mức 40 - 43 USD/m2 tại Hà Nội.
“Điều này khiến các nhà đầu tư kỳ vọng vào thị trường văn phòng Hà Nội có thể sớm bắt kịp với thị trường TP.HCM về giá thuê”, đại diện Savills Hà Nội nói.
Về tỷ lệ lấp đầy, nhìn chung cả thị trường không bị ảnh hưởng quá nhiều. Sự thành công trong kiểm soát dịch bệnh của Chính phủ Việt Nam đã khiến thị trường văn phòng tại Hà Nội vẫn hoạt động tốt và được săn đón bởi các nhà đầu tư quốc tế.
Đồng quan điểm, ông Matthew Powell, Giám đốc Savills Hà Nội, cho biết, so với các thành phố trong khu vực phải chứng kiến công suất thuê giảm mạnh, Hà Nội vẫn là thị trường hấp dẫn và ổn định.
“Trong ASEAN, công suất thuê của thị trường văn phòng Hà Nội chỉ giảm 1% so với năm ngoái, đạt mức 94%, đứng sau Singapore và TP.HCM. Điều này cho thấy tiềm năng phục hồi mạnh mẽ của thị trường sau đại dịch”, ông Matthew Powell nêu quan điểm.
Đến năm 2022, khoảng 192.000 m2 văn phòng từ 17 dự án sẽ gia nhập thị trường Hà Nội, với phần lớn nguồn cung thuộc hạng A nằm ở khu vực nội thành. Các dự án đáng chú ý bao gồm Century Tower (quý IV/2020), Vinfast Tower và BRG Grand Plaza (2021) và Lotte Mall Hà Nội (2022).
