|
| Người mua nhà ở xã hội bằng “hợp đồng ủy quyền” sẽ phải gánh chịu rất nhiều rủi ro. Ảnh: Tường Lâm |
“Bôi trơn” để được quyền mua nhà… rồi bán?
Luật Nhà ở năm 2014 quy định rất rõ 10 đối tượng được hưởng chính sách về NƠXH, chủ yếu là người có công, người có thu nhâp thấp… Tuy nhiên, do còn nhiều kẽ hở trong việc thẩm định người được mua nên NƠXH trở thành kênh kiếm lời của không ít đối tượng.
Dự án NƠXH NTHOME Phương Canh (quận Nam Từ Liêm, Hà Nội) do Công ty CP Đầu tư xây dựng NHS làm chủ đầu tư bị phản ứng khi quá trình mua bán có nhiều khuất tất, có việc “đi đêm” giữa môi giới với khách hàng. Cụ thể, để chắc chắn bốc được phiếu trúng quyền mua nhà, khách hàng và Công ty CP Dịch vụ Bất động sản Thăng Long phải ký hợp đồng tư vấn pháp lý, khách hàng trả 40 triệu đồng sẽ được môi giới “phím” cách nhận diện phong bì trúng quyền mua. Trong khi đó, những người không trả tiền cho môi giới phải trông vào vận may.
Điều đáng nói, ngay sau khi bốc trúng quyền mua căn hộ, nhiều khách hàng đã rao bán trên mạng xã hội với lời quảng cáo như “bán suất ngoại giao”, “chính chủ bán căn diện tích 59 m2 do không có tiền ký hợp đồng, ưu tiên người bốc phải phiếu trắng”, “nhận đổi phiếu trắng bốc trượt quyền mua diện tích”… Điều này dẫn đến nhiều người dân đặt vấn đề rằng: Có hay không việc nhiều người sẵn sàng bỏ ra 40 triệu đồng để được quyền mua căn hộ sau đó bán lại cho người có nhu cầu mua để ở thực nhằm mục đích “ăn” tiền chênh lệch?
Mức chênh lệch mua đi bán lại càng lớn hơn khi nhiều người đã đóng đến 70% giá trị căn hộ, chủ đầu tư sắp bàn giao nhà.
Tại Dự án NƠXH Ecohome 3, quận Bắc Từ Liêm, Hà Nội do Capital House làm chủ đầu tư, trong vai một khách hàng có nhu cầu mua nhà gấp, phóng viên được nhân viên môi giới ở đây “tâm sự thật”: “Giá chênh lệch căn này hơi cao, 290 triệu đồng nhưng do chủ nhà quen với chủ đầu tư nên mua được giá rẻ so với mặt bằng chung khoảng 20 triệu đồng/m2”. Với mức giá trên, căn hộ diện tích 67 m2, cộng với tiền chênh lệch thì tổng giá trị người mua phải trả rơi vào khoảng 1,6 tỷ đồng. Nếu vay ngân hàng 70% giá trị căn hộ trong vòng 10 năm thì giá trị căn hộ lên tới 1,8 - 1,9 tỷ đồng. Mức giá trên tương đương với căn hộ phân khúc trung cấp, giá từ 20 - 26 triệu đồng/m2.
Đang phân vân thì nhân viên môi giới cho biết, hai bên làm hợp đồng mua bán ủy quyền, sau 5 năm sẽ chuyển nhượng, sang tên. “Tháng 10 này sẽ được nhận nhà, hồ sơ bên em sẽ đảm bảo trong vòng 5 năm nữa chị sẽ được chủ nhà sang tên, yên tâm em làm cho rất nhiều khách rồi”, một môi giới khẳng định.
Tại Dự án NƠXH cho cán bộ chiến sỹ Bộ Công an, tại phường Cổ Nhuế 2 do Liên danh Công ty CP Constrexim số 1 và Công ty CP Đầu tư Phát triển Thái Hà làm chủ đầu tư, cũng đang được rao bán rầm rộ theo hình thức ủy quyền hoặc đặt cọc, không giới hạn đối tượng, ai cũng có thể mua được NƠXH vốn chỉ dành cho người có thu nhập thấp.
Xử lý thế nào với “kẻ phá bĩnh” chính sách?
Theo quy định tại Điều 62 Luật Nhà ở 2014, NƠXH không được bán lại trong thời hạn tối thiểu là 5 năm, kể từ thời điểm thanh toán hết tiền thuê mua, tiền mua.
Nếu trong thời hạn 5 năm mà có nhu cầu bán nhà ở này thì chỉ được bán lại cho đơn vị quản lý NƠXH đó hoặc bán cho đối tượng thuộc diện được mua NƠXH, nếu đơn vị này không mua với giá tối đa bằng giá bán NƠXH cùng loại tại cùng địa điểm, thời điểm bán.
Luật sư Diệp Năng Bình, Trưởng Văn phòng Luật sư Tinh thông Luật cho biết, căn cứ quy định tại Điều 562 Bộ luật Dân sự năm 2015 về Hợp đồng ủy quyền và Điều 430 Bộ luật Dân sự năm 2015 về Hợp đồng mua bán tài sản thì hai hợp đồng có bản chất hoàn toàn khác nhau, hợp đồng ủy quyền chỉ là nhân danh bên có nhà ở thực hiện việc quản lý, sử dụng nhà… mà không thực hiện việc quan trọng nhất là chuyển quyền sở hữu nhà ở cho bên mua. Do đó, việc mua bán nhà bằng hợp đồng ủy quyền là không đủ cơ sở pháp lý.
Do đó, người mua NƠXH bằng “hợp đồng ủy quyền” sẽ phải gánh chịu rất nhiều rủi ro, người mua không thể sang tên, công chứng hợp đồng mua bán, “sổ đỏ” vẫn mang tên chủ cũ, họ hoàn toàn có thể mang giấy tờ nhà ở đi cầm cố, thế chấp để vay mượn. Khi xảy ra tranh chấp hoặc thu hồi, quyền lợi của người mua khó được đảm bảo, người mua chỉ có thể khởi kiện đòi tiền đặt cọc chứ không thể kiện đòi căn hộ.
Đối với tình trạng “đi đêm” để được quyền mua căn hộ, mua rồi bán ăn chênh lệch, theo Luật sư Bình, các cơ quan liên quan phải chịu trách nhiệm liên đới. “Phải có quy định xử lý trách nhiệm cụ thể, nghiêm khắc đối với các đơn vị, cá nhân để xảy ra tình trạng trên. Riêng những trường hợp cố tình vi phạm, phải kiên quyết thu hồi nhà để đảm bảo công bằng chính sách cho những người nghèo thật sự”, Luật sư Bình nói.
