Gỡ khó cho bất động sản: Doanh nghiệp minh bạch, tín dụng sẵn sàng tăng cung

Nhiều doanh nghiệp bất động sản kêu khó tiếp cận vốn tín dụng do điều kiện cho vay khắt khe, thủ tục kéo dài. Ảnh: Lê Tiên

Tín dụng bất động sản chiếm 21,46%

Theo số liệu được Ngân hàng Nhà nước (NHNN) công bố tại Hội nghị Tín dụng đối với BĐS và phát triển nhà ở xã hội diễn ra ngày 13/11, cuối tháng 9, tổng dư nợ tín dụng với BĐS của các tổ chức tín dụng (TCTD) đạt 2,74 triệu tỷ đồng, tăng 6,04% so với 31/12/2022, chiếm tỷ trọng 21,46% tổng dư nợ đối với nền kinh tế. Trong đó, tín dụng BĐS tập trung vào mục đích tiêu dùng/tự sử dụng (64%) và dư nợ đối với hoạt động kinh doanh BĐS (36%). Nợ xấu trong lĩnh vực BĐS là 2,89%, cao hơn so với cuối năm trước.

Bà Hà Thu Giang, Vụ trưởng phụ trách Vụ Tín dụng các ngành kinh tế thuộc NHNN cho biết, trong 9 tháng đầu năm, tín dụng kinh doanh BĐS tăng trưởng cao hơn tỷ lệ tăng trưởng tín dụng chung và cùng kỳ năm trước, điều này cho thấy các giải pháp, nỗ lực của Chính phủ, ngành ngân hàng và các bộ, ngành, địa phương trong việc tháo gỡ khó khăn, vướng mắc cho thị trường BĐS đang dần phát huy hiệu quả. Bên cạnh đó, các TCTD cũng tích cực triển khai cho vay theo các chương trình của Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ về nhà ở.

Theo bà Giang, hiện nay, thị trường BĐS vẫn đối mặt với nhiều khó khăn, vướng mắc về hệ thống thủ tục pháp lý liên quan đến đất đai, quy hoạch, đầu tư xây dựng; sự mất cân đối cung cầu tại các phân khúc, dư thừa nhà ở cao cấp, biệt thự trong khi nhà ở xã hội, nhà ở giá rẻ còn hạn chế…

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM (HoREA) cho biết, doanh nghiệp BĐS đang rất khó khăn, cạn kiệt nguồn tiền, đề xuất NHNN chỉ đạo các ngân hàng thương mại tiếp tục thúc đẩy việc cho vay tín dụng với lĩnh vực BĐS; có giải pháp phù hợp tiết giảm chi phí để giảm mặt bằng lãi suất; tiếp tục rà soát cắt giảm hơn nữa các thủ tục hành chính không phù hợp, gây phiền hà.

Bên cạnh đó, ông Châu đề xuất NHNN xem xét nới điều kiện vay vốn một cách hợp lý. Chẳng hạn, thay vì bắt buộc thì yêu cầu không bắt buộc phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của dự án cấp cho chủ đầu tư, bởi lẽ nếu có Giấy chứng nhận thì chủ đầu tư đã dùng để chứng minh về pháp lý và năng lực tài chính hoặc có thể được dùng làm tài sản thế chấp cho khoản vay tín dụng.

Về yêu cầu phải có tài sản bảo đảm cho khoản vay, ông Châu cho rằng quy định này phù hợp nhưng trong tình hình thị trường rất khó khăn hiện nay, NHNN có thể xem xét hỗ trợ một cách linh hoạt hơn. Cụ thể, đối với dự án đã có “quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư”, ngân hàng thương mại có thể cho chủ đầu tư được vay tín dụng “để bù đắp tài chính” với khoản vay không vượt quá 30% tổng mức đầu tư của dự án. Đối với dự án đã có “giấy phép xây dựng” và đã khởi công xây dựng, ngân hàng thương mại có thể xem xét cho chủ đầu tư được vay tín dụng “để thanh toán, chi trả chi phí thực hiện dự án hoạt động kinh doanh” với khoản vay không vượt quá 50% tổng mức đầu tư của dự án.

Để ngân hàng bớt sợ cho vay

Từ phía các ngân hàng thương mại, ông Phùng Quang Hưng, Phó Tổng giám đốc Ngân hàng Techcombank cho biết, từ đầu năm đến nay, các sản phẩm tài chính với lĩnh vực BĐS và các khoản vay mua nhà đã giảm lãi suất khoảng 3 điểm %, hiện ở mức từ 7 - 8%/năm, một số khách hàng vay mua nhà đã được kéo dài thời gian trả nợ. Đối với doanh nghiệp BĐS, các sản phẩm tài trợ tài chính ngắn hạn có mức lãi suất giảm từ 2 - 2,5%. Tại Techcombank, thủ tục vay không bị kéo dài và quy định về tài sản bảo đảm khá linh hoạt. Theo đó, các yếu tố quan trọng là tính pháp lý, phương án tài chính, phương án kinh doanh, song cũng chấp nhận tài sản bảo đảm là tài sản khác với BĐS. Ông Hưng đề xuất NHNN xem xét nhanh chóng sửa đổi quy định về hệ số rủi ro với tín dụng BĐS theo mức độ, tiến độ, tính pháp lý của dự án thay cho hệ số rủi ro ở mức 200% như hiện nay.

Ông Nguyễn Đức Vinh, Tổng giám đốc VPBank cho rằng: “Phần lớn khó khăn của thị trường BĐS là tính pháp lý, thủ tục thực thi chứ không phải là vốn tín dụng. Nếu dự án đầy đủ pháp lý thì ngân hàng sẵn sàng cho vay, ngược lại, dự án lủng củng pháp lý thì ngân hàng e ngại là dễ hiểu. Thực tế những năm vừa qua cho thấy, phần lớn doanh nghiệp BĐS là không lành mạnh, thông tin cung cấp thiếu minh bạch, sử dụng vốn không đúng mục đích. Chúng tôi từng cho vay BĐS nhiều và giờ cũng sợ”.

Mặt khác, ông Vinh cho rằng, đã qua giai đoạn nguồn vốn dễ dãi khi các doanh nghiệp BĐS huy động được lượng vốn lớn từ trái phiếu doanh nghiệp và thực hiện nhiều dự án cùng lúc. Giờ đây, khi thị trường khó khăn thì doanh nghiệp phải chấp nhận bán bớt dự án để bù đắp, chứ cứ khăng khăng “ôm” 30 - 40 dự án và kêu ngân hàng hỗ trợ như vậy là thiếu công bằng, đặc biệt các ngân hàng cũng đang rất khó khăn.

Trước các ý kiến doanh nghiệp BĐS và ngân hàng, Thống đốc NHNN Nguyễn Thị Hồng cho rằng, các TCTD và doanh nghiệp phải ngồi lại với nhau tìm giải pháp cụ thể để tháo gỡ các khúc mắc. Bà Hồng cũng đề xuất các bộ, ngành, địa phương cần tập trung giải quyết vướng mắc về pháp lý, đây là mấu chốt quan trọng nhất vì có tới 70% vướng mắc liên quan đến pháp lý.

Về quy trình thủ tục, nhiều doanh nghiệp phản ánh còn phức tạp, kéo dài thời gian thẩm định, bà Hồng giao các TCTD rà soát để rút ngắn hồ sơ, thủ tục. Nhưng đồng thời, các doanh nghiệp phải minh bạch hồ sơ, lành mạnh trong hoạt động hợp tác với ngân hàng để cùng bàn bạc.

Về việc điều chỉnh hệ số rủi ro với BĐS, bà Hồng cho biết, Ban lãnh đạo NHNN đã chỉ đạo các đơn vị chức năng rà soát để tham mưu sửa đổi quy định tạo thuận lợi cho doanh nghiệp, tinh thần là sớm xử lý tháo gỡ vướng mắc cấp bách trước mắt, nhưng vẫn phải có giải pháp căn cơ để thị trường phát triển bền vững.