Hai luồng quan điểm về phương pháp thặng dư trong xác định giá đất

Hội thảo góp ý nội dung về định giá đất trong Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) được Hội Thẩm định giá Việt Nam tổ chức ngày 28/7

Doanh nghiệp lo bỏ phương pháp thặng dư làm ách tắc định giá đất

Theo khảo sát của Bộ Xây dựng, hiện có hơn 50% dự án bất động sản đang gặp khó khăn, vướng mắc, triển khai chậm do khó xác định phương pháp định giá đất theo giá thị trường. Cũng vì nguyên nhân này, nguồn cung bất động sản năm 2022 sụt giảm mạnh so với năm 2021.

Bà Nguyễn Thị Diệu Hồng - Ban Pháp chế Liên đoàn Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI) cho biết, doanh nghiệp rất quan tâm đến quy định liên quan đến định giá đất vì tác động rất lớn đến triển khai dự án đầu tư.

Dự thảo Nghị định sửa đổi, bổ sung Nghị định 44/2014/NĐ-CP quy định về giá đất thể hiện các phương pháp định giá đất nhưng không có phương pháp thặng dư và điều này khiến các doanh nghiệp băn khoăn. Bởi, các phương pháp so sánh trực tiếp, chiết trừ, thu nhập khó thay thế hoàn toàn phương pháp thặng dư, nhất là với các dự án bất động sản.

Có ý kiến lo ngại rằng, bỏ phương pháp thặng dư gây khó khăn về định giá dẫn đến chậm triển khai dự án. Bên cạnh đó, việc thay đổi phương pháp cũng cho thấy sự thiếu ổn định của chính sách, tác động đến đầu tư dự án đang được định giá bằng phương pháp thặng dư, qua đó ảnh hưởng đến kết quả kinh doanh của doanh nghiệp.

“Đề nghị cân nhắc, đánh giá thận trọng việc bỏ phương pháp thặng dư với các dự án đầu tư của doanh nghiệp”, bà Diệu Hồng nêu ý kiến.

Tại Hội thảo góp ý nội dung về định giá đất trong Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) được Hội Thẩm định giá Việt Nam tổ chức sáng 28/7, ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM thông tin, TP.HCM áp dụng phương pháp thặng dư là chủ yếu trong hơn 8 năm qua để tính tiền sử dụng đất, thuê đất các dự án. 280/320 dự án nhà ở thương mại, khu đô thị ở địa phương áp dụng phương pháp này, chiếm đến 87,5%.

Tuy vậy, việc áp dụng phương pháp thặng dư cũng phát sinh rủi ro pháp lý với cán bộ công chức và những người liên quan. Theo ông Châu, rủi ro là sai số lớn bởi phương pháp thặng dư là ước đoán với tổng chi phí đầu tư và tổng doanh thu của dự án đều giả định, trong khi căn cứ quan trọng nhất là cơ sở dữ liệu đầu vào lại không chính xác, chưa cập nhật theo thời gian thực... nên chưa tìm ra được chỉ số giá trung bình. Ông Châu đề nghị tiếp tục giữ lại phương pháp thặng dư, kết hợp với sửa Thông tư 36/2014/TT-BTNMT quy định chi tiết phương pháp định giá đất để hướng dẫn tính ước đoán tổng chi phí, tổng doanh thu giả định của dự án ngày càng xác thực hơn.

Ông Huỳnh Văn Ngoãn - Công ty TNHH Thẩm định giá NOVA nêu quan điểm, những thiếu khuyết về thông tin trên thị trường bất động sản dẫn tới kết quả định giá đất bằng phương pháp thặng dư thời gian qua bộc lộ những hạn chế. “Theo tôi, cần có những giải pháp tháo gỡ để nâng cao tính chính xác trong khâu thu thập thông tin khi sử dụng phương pháp thặng dư hơn là “khai tử” phương pháp này”, ông Ngoãn đề xuất.

Ông Nguyễn Quang Hùng - Công ty CP Tài chính Viicy Việt Nam cho rằng, mỗi phương pháp định giá có những điều kiện áp dụng khác nhau cho mỗi thửa đất; phương pháp so sánh và phương pháp thu nhập là xác định giá đất cho các thửa đất đang sử dụng hiện tại, phương pháp thặng dư là phương pháp xác định giá đất cho các thửa đất sử dụng trong tương lai. Việc định giá đất không thể đánh đồng áp dụng giữa cái dùng cho tương lai và hiện tại, càng không có phương pháp định giá nào mang lợi ích cao nhất về cho ngân sách nhà nước như Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) đã nêu. Việc sửa đổi các phương pháp định giá đất, trong đó bỏ phương pháp thặng dư sẽ càng làm ách tắc việc định giá đất hiện nay.

Đề xuất chưa áp dụng phương pháp thặng dư vì cơ sở dữ liệu thị trường chưa đầy đủ

Tại Hội thảo Định giá đất phù hợp để khơi thông dự án tổ chức mới đây, ông Đào Trung Chính, Cục trưởng Cục Quy hoạch và Phát triển tài nguyên đất, Bộ Tài nguyên và Môi trường, Tổ trưởng Tổ biên tập Luật Đất đai (sửa đổi) nhấn mạnh, Dự thảo Luật không nói bỏ mà trước mắt sẽ không áp dụng phương pháp thặng dư.

Lý giải cụ thể, ông Chính cho biết, Nghị quyết 18-NQ/TW của Trung ương về quản lý sử dụng đất yêu cầu khi đưa ra phương pháp xác định giá đất phải đảm bảo bám sát theo thị trường. Trong khi phương pháp thặng dư quy định xác định giá theo chi phí và doanh thu giả định. Thời gian qua, việc ghi nhận thị trường chưa đầy đủ. Ví dụ, thông tin về giá đất trên hợp đồng chuyển nhượng hầu hết thấp hơn so với thực tế. Nếu lấy giá trong hợp đồng sẽ đảm bảo an toàn cho người làm định giá nhưng không phản ánh đúng hơi thở của thị trường.

Ngoài ra, trong phương pháp thặng dư, khi triển khai thực tế có rất nhiều yếu tố giả định, như doanh thu liên quan đến giả định thời gian xây dựng bao nhiêu năm, thời gian bán hàng là bao nhiêu năm; các chi phí lợi nhuận, lãi vay, quản lý doanh nghiệp… Tất cả những điều này nếu chỉ cần thay đổi một chỉ tiêu, giá đất xác định theo phương pháp thặng dư đã "chạy" đi một đoạn và sai khác rất nhiều.

"Chúng ta có nghe các phản ánh là cùng một thửa đất nếu sử dụng các phương pháp định giá đất khác nhau thì cho ra giá khác nhau. Nhưng với định giá đất theo phương pháp thặng dư thì nếu người làm khác nhau, người thu thập thông tin, thông số khác nhau cũng sẽ cho các mức giá khác nhau", ông Chính nói và đặt vấn đề: "Các địa phương, nhà đầu tư lo ngại bỏ phương pháp thặng dư làm đình trệ công tác định giá đất. Vấn đề đặt ra là tại sao hiện nay có phương pháp thặng dư mà vẫn chậm?"

Hiện nay, cơ sở dữ liệu thị trường chưa đầy đủ, chưa chuẩn mực, chưa phản ánh đúng giá trị thị trường nên trong giai đoạn trước mắt chưa áp dụng định giá đất theo phương pháp thặng dư.

Trong Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), khi định giá một thửa đất sẽ sử dụng ít nhất 2 phương pháp. Trong trường hợp 2 phương pháp này có giá trị khác nhau thì sẽ lấy theo giá trị cao hơn.

Đây mới chỉ là phương án đưa ra trong Dự thảo sửa đổi Nghị định 44/2014/NĐ-CP. Bộ Tài nguyên và Môi trường sẽ tiếp tục lắng nghe ý kiến góp ý và tổng hợp, báo cáo, trình Chính phủ quyết định vấn đề này để phù hợp với thực tế.