|
| Trong các giải pháp “tháo gỡ”, giải pháp hiệu quả nhất, ít tốn kém nhất là cải cách “thể chế pháp luật” và “thực thi pháp luật”. Ảnh: Gia An |
Tồn tại thứ nhất là tình trạng “lệch pha cung - cầu” dẫn đến thiếu nguồn cung dự án, nhà ở, nhất là nhà ở có giá vừa túi tiền và nhà ở xã hội.
Thứ hai là tình trạng “lệch pha phân khúc thị trường”. Tại TP.HCM, nhà ở có giá vừa túi tiền năm 2020 chỉ chiếm 1% tổng số nhà ở và năm 2021 thì không còn loại nhà ở có giá vừa túi tiền (0%), trong khi 74% sản phẩm nhà ở thuộc phân khúc cao cấp, còn lại 26% thuộc phân khúc trung cấp.
Thứ ba, tình trạng khan hiếm nhà ở đã đẩy giá nhà tăng cao liên tục trong 5 năm qua, vượt quá khả năng thu nhập của đa số người dân và đã xuất hiện tình trạng “phân lô bán nền” tràn lan, “sốt ảo” giá đất tại nhiều địa phương.
Thứ tư, môi trường đầu tư kinh doanh trong lĩnh vực bất động sản vẫn chưa thực sự minh bạch, công bằng, lành mạnh.
Thứ năm là tình trạng không ít doanh nghiệp bất động sản yếu kém năng lực và thiếu tính chuyên nghiệp, nhưng vẫn “tung hoành”.
Trong đó, theo ông Châu, vấn đề nổi lên là cần phải kiểm soát và xử lý hiệu quả mối quan hệ hữu cơ giữa thị trường bất động sản và thị trường vốn để cả hai thị trường này phát triển lành mạnh, hỗ trợ lẫn nhau, do hiện nay vẫn đang tiềm ẩn một số rủi ro, nguy cơ gây bất ổn kinh tế vĩ mô.
Thực trạng trên có nguyên nhân khách quan đến từ dịch Covid-19 hoặc do xung đột địa chính trị hoặc do đứt gãy chuỗi cung ứng toàn cầu; nhưng chủ yếu là do các nguyên nhân chủ quan, trước hết là vướng mắc về thể chế pháp luật và công tác thực thi pháp luật của một số cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Vì vậy HoREA cho rằng, trong các giải pháp tháo gỡ, giải pháp hiệu quả nhất, ít tốn kém nhất và có tính lan tỏa lớn nhất, kiến tạo môi trường đầu tư kinh doanh minh bạch, thông thoáng, công bằng, lành mạnh nhất chính là cải cách thể chế pháp luật và thực thi pháp luật.
Cụ thể, tập trung hoàn thiện thể chế pháp luật để xây dựng môi trường đầu tư kinh doanh bất động sản minh bạch, thông thoáng, công bằng, lành mạnh; đảm bảo quyền tiếp cận nguồn lực đất đai của doanh nghiệp thông qua phương thức đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất.
HoREA cho rằng, đã đến lúc cần “chuẩn hoá” quy trình thủ tục đầu tư xây dựng các dự án nhà ở thương mại, dự án nhà ở xã hội; rút ngắn thời gian tính tiền sử dụng đất dự án để cấp “sổ hồng” cho người mua nhà.
Đảm bảo quyền tiếp cận nguồn lực đất đai của doanh nghiệp để thực hiện dự án đầu tư, trong đó có quyền được công nhận chủ đầu tư sau khi doanh nghiệp đã “có quyền sử dụng đất khác không phải là đất ở” phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch phát triển đô thị, nhà ở; đảm bảo quyền tự chủ kinh doanh của doanh nghiệp, trong đó có quyền chuyển nhượng dự án đầu tư có sử dụng đất.
Ngoài các giải pháp trên, HoREA còn kiến nghị xây dựng cơ chế tạo điều kiện cho doanh nghiệp được tiếp tục được tiếp cận nguồn vốn tín dụng và các nguồn vốn trên thị trường vốn, trong đó có hoạt động phát hành trái phiếu doanh nghiệp và cho phép các tập đoàn, doanh nghiệp bất động sản kinh doanh đa ngành được hạch toán dùng phần lợi nhuận kinh doanh bất động sản để bù đắp các khoản kinh doanh bị lỗ của các lĩnh vực khác.
Tại thời điểm hiện nay, chưa nên quy định “sở hữu căn hộ nhà chung cư có thời hạn 50 năm" để phù hợp tâm tư, nguyện vọng của người dân muốn được sở hữu căn hộ nhà chung cư đi đôi với quyền sử dụng đất ở ổn định lâu dài, là tài sản có giá trị cao để lại cho con cháu, để không gây “biến động” trên thị trường bất động sản và trong xã hội.
Việc xử lý nhà chung cư hết “tuổi thọ”, “nguy hiểm” cho người sử dụng thì thực hiện theo cơ chế chính sách quy định tại Nghị định 69/2021/NĐ-CP của Chính phủ về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư.
Cùng với đó, HoREA kiến nghị bổ sung Luật Nhà ở quy định cơ chế chính sách “ưu đãi một phần” để phát triển “nhà ở giá phù hợp với thu nhập của người có thu nhập trung bình, người có thu nhập thấp đô thị không thuộc đối tượng được hưởng chính sách nhà ở xã hội” đi đôi với đẩy mạnh chương trình phát triển nhà ở xã hội, cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư và chương trình di dời, chỉnh trang nhà trên và ven kênh rạch để tái thiết, tái phát triển đô thị bền vững.
Đề xuất Tổ công tác của Thủ tướng Chính phủ và các cơ quan có thẩm quyền của Trung ương sớm xem xét có kết luận dứt điểm các dự án bị dừng triển khai do thực hiện công tác rà soát pháp lý, kiểm tra, thanh tra, điều tra theo hướng thực hiện “thu hồi triệt để tài sản nhà nước bị thất thoát do tham nhũng, tiêu cực”; các doanh nghiệp có liên quan phải nộp nghĩa vụ tài chính, kể cả phần nộp bổ sung (nếu có) cho ngân sách nhà nước theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, để cho dự án được tiếp tục triển khai thực hiện góp phần phát triển kinh tế và ổn định xã hội.
Riêng các địa phương ban ngành, HoREA cho rằng, đã đến lúc cần “chuẩn hoá” quy trình thủ tục đầu tư xây dựng các dự án nhà ở thương mại, dự án nhà ở xã hội; rút ngắn thời gian tính tiền sử dụng đất dự án để cấp “sổ hồng” cho người mua nhà.
