|
Mức thuế thấp gây ra tình trạng đầu cơ, đẩy giá đất cao là một trong nhiều nguyên nhân được chỉ ra trong một báo cáo về “Nhà ở giá hợp lý ở Việt Nam – con đường phía trước” vừa được Ngân hàng Thế giới (WB) công bố. Báo cáo cũng khuyến nghị cần thiết kế khung đấu thầu đất minh bạch để tạo ra một hệ thống cạnh tranh và minh bạch hơn trong việc bán và cấp quyền xây dựng đối với quỹ đất công.
Nhu cầu nhà ở ngày càng gia tăng
Báo cáo cho thấy, Việt Nam hiện vẫn đang thiếu hụt lớn về nhà ở đảm bảo chất lượng. Gia tăng dân số và đô thị hóa đã vượt quá khả năng của Chính phủ trong việc bảo đảm cho mọi công dân được tiếp cận với nhà ở an toàn với giá hợp lý. Theo tính toán của WB, hàng năm Việt Nam cần có thêm khoảng 374.000 căn hộ ở các thành phố, với số hộ gia đình thành thị ước tính sẽ tăng từ 8,3 triệu năm 2015 lên 10,1 triệu hộ vào năm 2020.
Nhóm nghiên cứu WB dự báo, nhu cầu mới về nhà ở đã, đang và sẽ tiếp tục tập trung ở một vài thành phố lớn và các khu công nghiệp, trong đó, TP. Hà Nội và TP.HCM sẽ tiếp tục dẫn đầu về phát triển đô thị trong trung hạn, chiếm hơn 50% diện tích đất đô thị của cả nước. Khu vực Đồng bằng sông Hồng và khu vực Đông Nam Bộ chiếm khoảng 2/3 nhu cầu nhà ở hàng năm.
Mặt khác, nhu cầu thuê nhà vẫn đang cao và còn tiếp tục tăng ở các khu vực đô thị, trong đó, công nhân các khu công nghiệp chiếm tỷ lệ lớn trong nhu cầu về nhà cho thuê.
Tuy nhiên, nguồn cung nhà ở hiện tại lại chủ yếu phụ thuộc vào các giải pháp nhà ở tự xây. Theo kết quả nghiên cứu, khoảng 80% sản phẩm nhà ở là do các doanh nghiệp đầu tư bất động sản quy mô nhỏ, các chủ thầu xây dựng nhỏ lẻ và bản thân các hộ gia đình cung cấp. Khu vực này cũng gặp nhiều khó khăn trong việc tiếp cận đất đai, tiếp cận tài chính. Năng lực kỹ thuật để bảo đảm chất lượng công trình cũng là một vấn đề.
Nhưng khả năng chi trả của người dân rất thấp
Mặc dù nhu cầu cao như vậy, nhưng theo Báo cáo, các giải pháp nhà ở vẫn nằm ngoài khả năng chi trả của người thu nhập thấp, chỉ những người ở nhóm thu nhập cao nhất mới có đủ khả năng chi trả cho các căn hộ thương mại. Mặc dù gói kích cầu 30.000 tỷ đồng đã nới rộng khả năng chi trả cho các hộ gia đình thu nhập trung bình bằng việc giảm đáng kể lãi suất cố định xuống thấp hơn so với giá thị trường, thế nhưng, các căn hộ tiêu chuẩn vẫn nằm ngoài khả năng chi trả của các nhóm thu nhập thấp hơn.
Theo Báo cáo, mức thuế thấp gây ra tình trạng đầu cơ, đẩy giá đất cao là rào cản làm hạn chế khả năng chi trả của người dân để có nhà ở, trong khi nhu cầu về nhà ở ngày càng gia tăng. Mặt khác, khả năng tiếp cận tài chính nhà ở của người dân còn hạn chế. 68% lực lượng lao động thuộc nhóm lao động tự do không đủ điều kiện thế chấp, đó là chưa kể những người sở hữu nhà không chính thức, người nghèo, người có khả năng hoàn trả thấp.
Bên cạnh đó, việc thiếu nguồn cung đất đai gây cản trở khả năng xây dựng nhà ở giá hợp lý, khiến giá đất tăng cao và bó hẹp khả năng chi trả của người dân.
Mức thuế đất hiện nay của Việt Nam đang rất thấp, chỉ chiếm 2 - 3% tổng nguồn thu của Nhà nước, làm giảm đáng kể nguồn thu để từ đó cung cấp dịch vụ, hạ tầng và vốn cho các chương trình công khác. Điều này khiến cho tình trạng đầu cơ và giá đất ngày càng cao.
Các chương trình nhà ở hiện tại, mặc dù đã có những kết quả tích cực, tuy nhiên, phần lớn các chương trình đều vẫn đang trong giai đoạn thực hiện và kết quả chưa thực sự rõ ràng.
Cần thiết kế khung đấu thầu đất minh bạch
Khi Việt Nam tiếp tục đô thị hóa nhanh chóng, cùng với việc các thành phố ngày càng đóng góp lớn vào tăng trưởng việc làm và GDP, thì việc cung cấp đủ nhà ở giá hợp lý là không thể thiếu trong các mục tiêu phát triển quốc gia. Việc này cũng sẽ giúp đất nước duy trì được tốc độ tăng trưởng cao.
Do vậy, trong thời gian tới, Báo cáo đề xuất 4 giải pháp. Thứ nhất là Chính phủ cần xây dựng Chương trình quốc gia về nhà ở giá hợp lý, trong đó, tập trung vào các chương trình hỗ trợ và hướng tới hai nhóm thu nhập thấp nhất, các thành phố có tăng trưởng cao, nơi nhu cầu về nhà ở là cấp thiết nhất. Thứ hai là xây dựng các sáng kiến để tăng cường khả năng tiếp cận tài chính nhà ở, kích thích nguồn cung nhà cho thuê giá hợp lý và thúc đẩy thực hiện xây dựng nhà ở cơ bản để hỗ trợ khu vực nhà ở tự xây dựng. Thứ ba là ưu tiên cải cách thể chế để nâng cao khả năng quản trị trong lĩnh vực nhà ở và quản lý đất đô thị. Thứ tư là hỗ trợ phát triển thị trường thông qua đầu tư vào khối xây dựng trong lĩnh vực nhà ở được vận hành tốt, bao gồm cải cách pháp lý để khuyến khích sự tham gia của khu vực tư nhân, tăng cường hệ thống thông tin bất động sản, cũng như các tiêu chuẩn giám sát và đánh giá.
Đặc biệt, để tăng khả năng tiếp cận đất đai, Báo cáo khuyến nghị, cần thiết kế khung đấu thầu đất minh bạch để tạo ra một hệ thống cạnh tranh và minh bạch hơn trong việc bán và cấp quyền xây dựng đối với quỹ đất công; xây dựng các cơ chế thu hồi đất chưa sử dụng đã được giao cho các nhà đầu tư, nếu không xây dựng trong một khoảng thời gian nhất định.
