|
| TP.HCM cần tận dụng cơ hội quy hoạch vùng để mở rộng không gian phát triển, giãn dân hợp lý và tạo điều kiện cho nguồn cung căn hộ phục hồi bền vững. Ảnh: Bảo Tín |
Chỉ mới là khơi thông
Từ đầu năm đến nay, TP.HCM ghi nhận một số dự án được gỡ vướng, phê duyệt, cấp phép xây dựng sau thời gian dài "mắc cạn" các thủ tục pháp lý. Việc thành lập các Tổ công tác gỡ khó đầu tư, rà soát dự án đã giúp tháo nút thắt cho nhiều doanh nghiệp.
Số liệu thống kê gần đây cho biết, thời gian qua, ít nhất 34/64 dự án nằm trong diện tháo gỡ pháp lý có chuyển biến tích cực, trong đó 13 dự án đã được tháo gỡ vướng mắc hoặc không còn kiến nghị.
Hiện trong 30 dự án cần tiếp tục theo dõi, xử lý, có 2 dự án vướng mắc thuộc thẩm quyền của cơ quan Trung ương; 7 dự án thuộc thẩm quyền của UBND TP.HCM, số dự án còn lại thuộc thẩm quyền của sở, ngành, quận, huyện.
Mới đây, Nghị quyết số 170/2024/QH15 của Quốc hội về cơ chế, chính sách đặc thù để tháo gỡ khó khăn, vướng mắc đối với các dự án bất động sản, đất đai trong kết luận thanh tra, kiểm tra, bản án tại TP.HCM, Đà Nẵng và tỉnh Khánh Hòa có hiệu lực từ ngày 1/4/2025 đã giúp cho 4 dự án tại TP.HCM được gỡ vướng theo diện này.
Tuy nhiên, theo nhiều chuyên gia, câu chuyện tháo gỡ pháp lý cũng chỉ mới dừng lại ở một số dự án tồn đọng từ các năm trước nên nguồn cung vẫn chưa có nhiều đột phá.
Ở một diễn biến khác, các dự án bất động sản mới đang bị siết quy hoạch, đặc biệt tại khu vực trung tâm. Sau giai đoạn phát triển nóng, TP.HCM đang trong quá trình điều chỉnh lại quy hoạch tổng thể đô thị, đặc biệt siết lại các tiêu chí phát triển dân cư tại khu vực lõi như quận 1, 3, Bình Thạnh, Phú Nhuận.
Cùng với đó, nhiều quận nội thành đang tạm dừng cấp phép dự án căn hộ mới để rà soát quy hoạch phân khu, tầng cao, mật độ dân số. Điều này khiến các nhà phát triển bất động sản buộc phải dịch chuyển ra vùng ven.
Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM cho rằng, quỹ đất phát triển căn hộ ngày càng khan hiếm, đặc biệt trong nội đô TP.HCM gần như đã cạn kiệt. Các khu đất lớn còn lại phần lớn nằm trong diện đất công, hoặc vướng quy hoạch hỗn hợp, phải đấu giá hoặc thực hiện thủ tục chuyển mục đích phức tạp.
Ngoài ra, việc giải phóng mặt bằng - vốn đã là “điểm nghẽn cố hữu” - vẫn chưa có chuyển biến thực chất tại nhiều dự án lớn, khiến thời gian triển khai bị kéo dài, ảnh hưởng tới quyết định đầu tư mới.
Về phía chủ đầu tư, chi phí phát triển tăng cao, khiến doanh nghiệp trong lĩnh vực này dè dặt. Trong năm 2024 - 2025, giá nguyên vật liệu, chi phí vốn vay (dù lãi suất có xu hướng giảm), chi phí đất đai và thuế phí đều ở mức cao, đặc biệt tại TP.HCM - nơi có biên độ chi phí đầu vào lớn nhất cả nước.
“Nhìn chung, các chủ đầu tư chỉ ưu tiên hoàn thiện những dự án đang dang dở, chưa mạnh dạn triển khai thêm dự án mới do lo ngại không bán được hàng hoặc không đạt được mức lợi nhuận kỳ vọng”, ông Lê Hoàng Châu nhận xét.
Hành vi người mua thay đổi
Những diễn biến nói trên đã khiến cho tâm lý thị trường và hành vi người mua thay đổi. Từ sau giai đoạn đóng băng 2023 - 2024, người mua có xu hướng thận trọng, ưu tiên tài sản có pháp lý rõ ràng, giá trị sử dụng thực và pháp lý minh bạch. Trong khi đó, nhiều dự án được gỡ vướng vẫn cần thêm thời gian hoàn tất các thủ tục tiếp theo như cấp giấy phép xây dựng, hoàn công, cấp sổ.
Sự dè chừng từ cả phía cung và cầu khiến thị trường chưa có cú hích thật sự để tăng nguồn cung. Điều đáng lo ngại là sự bội cung ở phân khúc cao cấp đang ngày càng rõ nét vì phân khúc này chiếm tỷ trọng lớn trong cơ cấu sản phẩm hiện tại.
Đáng báo động hơn, phân khúc căn hộ có giá dưới 2 tỷ đồng gần như không còn hiện hữu tại TP.HCM. Nguyên nhân đến từ giá đất cao, chi phí đầu vào lớn khiến chủ đầu tư khó phát triển sản phẩm bình dân; chính sách ưu đãi cho nhà ở xã hội còn chậm triển khai và ít hấp dẫn. Kết quả là thị trường thiếu trầm trọng nguồn cung phù hợp với nhu cầu thật của người dân có thu nhập trung bình, trong khi đây mới là nhóm đối tượng chiếm tỷ trọng lớn và có nhu cầu ở thực.
DKRA Consulting đánh giá, nguồn cung mới căn hộ trong quý II/2025, dao động ở mức khoảng 3.000 - 4.000 căn, tập trung ở TP.HCM một phần, đa số còn lại thuộc về Bình Dương. Đáng nói, phân khúc căn hộ hạng A tiếp tục giữ vị thế chủ đạo tại TP.HCM, trong khi phân khúc hạng B và C dẫn dắt nguồn cung mới tại thị trường các tỉnh giáp ranh.
Riêng về sức cầu, trong quý II không có nhiều biến động so với quý I, hoặc sẽ có những điều chỉnh nhất định, chịu ảnh hưởng từ tâm lý thận trọng của người mua trước thông tin thuế đối ứng của Mỹ. Mặt bằng giá sơ cấp có thể tiếp tục tăng nhẹ, thanh khoản và giá bán thị trường thứ cấp có thể sẽ tiếp tục duy trì ở mức của quý trước.
Về lâu dài, nguồn cung chưa thể tăng nhanh nếu việc tháo gỡ pháp lý vẫn còn chậm. Không thể phủ nhận, việc tháo gỡ pháp lý trong thời gian qua đã mang lại nhiều tín hiệu tích cực, nhưng chưa đủ để vực dậy nguồn cung căn hộ tại TP.HCM.
Để cải thiện thực chất, theo ông Lê Hoàng Châu, ngoài các giải pháp nói trên, TP.HCM cần tăng tốc độ điều chỉnh quy hoạch và cấp phép mới theo cơ chế một cửa; đẩy mạnh đấu giá, giải phóng mặt bằng các quỹ đất sạch; ưu tiên chính sách hỗ trợ phát triển căn hộ trung cấp, bình dân; đồng bộ hạ tầng tại vùng ven để hút đầu tư mới.
Trong bối cảnh TP.HCM, Bình Dương, Bà Rịa - Vũng Tàu sắp về chung “một nhà”, tới đây, “TP.HCM mới” cần tận dụng cơ hội quy hoạch vùng để mở rộng không gian phát triển, giãn dân hợp lý và tạo điều kiện cho nguồn cung căn hộ phục hồi bền vững trong giai đoạn 2025 - 2027 và chặng đường sắp tới.
