|
| Phân khúc nhà ở xã hội không thu hút được nhà đầu tư tư nhân, trong khi đó, nhiều đối tượng được mua, thuê mua nhà ở xã hội lại không đủ khả năng tài chính để mua nhà. Ảnh: Nhã Chi |
Quy định bất cập
Quý III năm ngoái, một chủ đầu tư khá lớn đã triển khai dự án NOXH tại tỉnh Bình Dương với quy mô hơn 10.000 m2, gồm 1 khối 30 tầng, với gần 1.000 căn hộ từ 1 đến 2 phòng ngủ. Đến nay, dự án đã cơ bản hoàn thiện, nhưng theo chủ đầu tư, chỉ có vài chục khách hàng được Sở Xây dựng phê duyệt đủ điều kiện mua căn hộ NOXH của dự án này. Bình Dương là một tỉnh phát triển mạnh NOXH, nhưng trên website của Sở Xây dựng công bố, từ ngày 10/1/2023 đến ngày 17/3/2023, chỉ có 55 đối tượng đủ điều kiện mua NOXH ở các dự án đang triển khai.
Tình trạng tương tự đang diễn ra tại tỉnh Tây Ninh. Một dự án NOXH đã thi công hoàn thiện khu 1A (4 block), san lấp mặt bằng, ép cọc thử tĩnh khu 2A (3 block); được thông báo nhà ở đủ điều kiện đưa vào kinh doanh là 864/1.624 căn. Tuy nhiên, theo thông tin của Báo Đấu thầu có được, số lượng căn hộ bán được rất ít do điều kiện xem xét hồ sơ khá “ngặt nghèo”, dù tính đến nay, đây là dự án NOXH duy nhất của Tỉnh.
Nhiều chủ đầu tư NOXH cho biết, quy định về điều kiện người mua và thuê mua NOXH còn nhiều bất cập là nguyên nhân chính của tình trạng sản phẩm làm ra mà không bán được. Cụ thể, đó là quy định đối tượng được mua và thuê mua NOXH là người thu nhập thấp, hộ nghèo có khó khăn về nhà ở tại khu vực đô thị. Trong đó, người thu nhập thấp là người không thuộc diện phải nộp thuế thu nhập thường xuyên theo quy định của pháp luật.
Ngoài ra, theo Luật Nhà ở 2014, các dự án NOXH phải dành tối thiểu 20% diện tích để cho thuê và chủ đầu tư chỉ được bán sau 5 năm đưa vào sử dụng. Trên thực tế, có nhiều dự án không cho thuê được các căn hộ dạng này, trong khi chủ đầu tư thì không được bán, nên không thể thu hồi vốn. Nhiều năm nay, các chủ đầu tư kiến nghị cho phép chuyển đổi 16% nhà cho thuê thành NOXH để bán hoặc thuê mua nhưng kiến nghị này vẫn chưa được xem xét.
Cùng với đó, theo Thông tư 09/2021/TT-BXD hướng dẫn Nghị định 100/2015/NĐ-CP và Nghị định 49/2021/NĐ-CP, các chi phí hợp lệ, hợp lý như chi phí tổ chức bán hàng, chi phí quản lý doanh nghiệp… hiện được quy định là 2% trên chi phí đầu tư phần xây dựng NOXH, trong khi chi thực tế khoảng 7 - 8%; đồng thời quy định lợi nhuận định mức dự án không được vượt quá 10%. Đây là lý do làm giảm hiệu quả đầu tư, khiến phân khúc NOXH không thu hút được nhiều nhà đầu tư tư nhân.
Gỡ từ cơ chế
Theo ông Trương Anh Tuấn, Chủ tịch HĐQT Công ty CP Tư vấn - Thương mại - Dịch vụ Địa ốc Hoàng Quân, Nhà nước cần điều chỉnh mức thu nhập thuộc diện phải đóng thuế thu nhập cá nhân cho phù hợp với thực tế, nếu không sẽ làm hạn chế đối tượng mua và thuê mua NOXH. Thực tế, những người thuộc đối tượng thu nhập thấp không thể để dành tiền mua nhà do chi phí sinh hoạt đã vượt quá thu nhập.
Trao đổi với Báo Đấu thầu, đại diện một doanh nghiệp đang triển khai dự án NOXH ở Bình Dương cho biết, hàng bán chậm vì điều kiện mua, thuê mua NOXH như “cánh cửa hẹp” khiến chủ đầu tư rơi vào khó khăn, cạn kiệt dòng tiền. Doanh nghiệp này cho rằng, Sở Xây dựng phải xem xét hồ sơ linh hoạt hơn, các ngân hàng cho vay để mua, thuê mua NOXH cũng phải mềm dẻo hơn trong khâu thẩm duyệt hồ sơ, thu nhập, nếu không sản phẩm NOXH sẽ rất khó đến được với khách hàng.
“Tại Việt Nam, rất khó để tìm ra một mô hình đầu tư phù hợp, bảo đảm lợi ích hài hòa cho các bên khi phát triển dự án NOXH. Có nhiều yếu tố cần xem xét kỹ lưỡng như điều kiện để mua NOXH, cách thức phân phối cũng như quy định chuyển nhượng NOXH”, ông Troy Griffiths, Phó Giám đốc điều hành Savills Việt Nam nhận định. Ông Griffiths cho rằng, lợi nhuận 10%/năm khi đầu tư vào NOXH với những rủi ro trong quá trình phát triển dự án làm giảm sức hút đầu tư của phân khúc sản phẩm này.
Rõ ràng, chỉ dựa vào ngân sách nhà nước để phát triển NOXH là điều không thể. Tuy nhiên, để thu hút được khu vực tư nhân đồng hành phát triển NOXH, các rào cản về pháp lý phải được gỡ bỏ, tạo mọi điều kiện thuận lợi và hấp dẫn để doanh nghiệp tham gia nhiều hơn vào xây dựng phân khúc nhà ở này.
