|
| Nghị quyết số 18-NQ/TW chỉ yêu cầu “thực hiện việc giao đất, cho thuê đất chủ yếu thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất”, không có nghĩa là ưu tiên đấu giá so với đấu thầu. Ảnh: quochoi.vn |
Tiếp tục chương trình Kỳ họp thứ 5, Quốc hội khóa XV, sáng ngày 9/6/2023, Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế Vũ Hồng Thanh đã trình bày báo cáo thẩm tra Dự án Luật Đất đai (sửa đổi).
Trong báo cáo thẩm tra Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), Ủy ban Kinh tế đã có nhiều lưu ý về giao đất, cho thuê đất thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án có sử dụng đất, không đấu giá quyền sử dụng đất, không đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án có sử dụng đất, thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất (quy định tại Khoản 5 Điều 122; Mục 2 Chương IX).
Theo Ủy ban Kinh tế, đây là nội dung thực tế đang gặp nhiều vướng mắc. Quy định tại Dự thảo Luật có nhiều nội dung thay đổi đáng kể so với Luật Đất đai năm 2013 và Dự thảo Luật trình Quốc hội tại Kỳ họp thứ 4. Để bảo đảm chặt chẽ, đề nghị nghiên cứu, xem xét trong tổng thể, rà soát kỹ lưỡng các quy định có liên quan để quy định rõ ràng, cụ thể về các trường hợp thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng, về tiêu chí, trường hợp thực hiện đấu giá, đấu thầu, không đấu giá, không đấu thầu và thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất, bảo đảm đồng bộ với pháp luật về đầu tư và pháp luật khác có liên quan đến sử dụng đất.
Bỏ thứ tự ưu tiên đấu giá trước đấu thầu
Khoản 5 Điều 122 Dự thảo Luật quy định, việc giao đất, cho thuê đất, thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất để thực hiện dự án phát triển kinh tế - xã hội đối với quỹ đất đảm bảo các điều kiện theo quy định tại Khoản 2 Điều 125, Khoản 2 Điều 126 và Khoản 2 Điều 127 của Luật này thì được thực hiện theo thứ tự ưu tiên như sau: Thông qua đấu giá quyền sử dụng đất; Thông qua đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án có sử dụng đất; Thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất.
Ủy ban Kinh tế nhận thấy, đây là quy định mới được bổ sung sau khi lấy ý kiến nhân dân. Vấn đề cần xác định thứ tự “ưu tiên” thực hiện giao đất, cho thuê đất theo phương thức nào không đặt ra với mọi trường hợp dự án phát triển kinh tế - xã hội mà chỉ đặt ra với trường hợp có sự giao thoa giữa các trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất theo quy định tại Điều 125, đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án có sử dụng đất quy định tại Điều 126 và thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất quy định tại Điều 127. Tuy nhiên, quy định như tại Khoản 5 Điều 122 Dự thảo Luật không đủ rõ ràng về cơ sở để cơ quan quản lý nhà nước lựa chọn phương thức giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án cụ thể và dẫn đến “vô hiệu hóa” trên thực tế các điều kiện, tiêu chí về giao đất, cho thuê đất thông qua đấu thầu và thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất
Ủy ban Kinh tế chỉ ra, Nghị quyết số 18-NQ/TW chỉ yêu cầu “thực hiện việc giao đất, cho thuê đất chủ yếu thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất”, không có nghĩa là ưu tiên đấu giá so với đấu thầu. Cần xác định mục tiêu cuối cùng của việc quy định về các phương thức giao đất, cho thuê đất không phải chỉ để giải quyết vấn đề nguồn thu ngân sách nhà nước trực tiếp từ tiền thuê đất, tiền sử dụng đất tối đa mà là từng trường hợp cụ thể có phương thức phù hợp để điều tiết hợp lý nhất chênh lệch giá trị tăng thêm từ đất, bảo đảm hiệu quả toàn diện.
Về giao đất, cho thuê đất thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, Ủy ban Kinh tế đề nghị tiếp tục rà soát về các trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất gắn với việc sử dụng quỹ đất do tổ chức phát triển quỹ đất quản lý đã hoàn thành bồi thường, hỗ trợ, tái định cư hoặc không phải bồi thường, hỗ trợ, tái định cư (“đất sạch”) để thực hiện các dự án phù hợp với quy hoạch sử dụng đất. Để bảo đảm tính hợp lý, khả thi, tiếp tục rà soát theo hướng loại trừ một số dự án có quy mô lớn, diện tích sử dụng lớn, yêu cầu hạ tầng kỹ thuật phức tạp, đồng bộ, việc lập quy hoạch chi tiết 1/500 khó khả thi, chi phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư lớn so với ngân sách địa phương thì giao đất, cho thuê đất thông qua đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án. Bên cạnh đó, đối với đất do doanh nghiệp nhà nước sử dụng quy định tại Khoản 2 Điều 215 thuộc quỹ đất để đấu giá như dẫn chiếu tại Khoản 2 Điều 125, đề nghị cân nhắc để quy định cụ thể tại Khoản 2 Điều 125 về trường hợp này là đất là tài sản công giao cho doanh nghiệp quản lý theo quy định của pháp luật về tài sản công.
Đồng thời, đối với thực hiện dự án nhà ở thương mại, quy định như Khoản 5 Điều 122 cũng chưa phù hợp với tinh thần Nghị quyết số 18-NQ/TW về “tiếp tục thực hiện cơ chế tự thỏa thuận giữa người dân và doanh nghiệp trong chuyển nhượng quyền sử dụng đất để thực hiện các dự án đô thị, nhà ở thương mại”.
Ủy ban Kinh tế đề nghị bỏ quy định này; đồng thời, rà soát để quy định rõ hơn phạm vi đấu giá quyền sử dụng đất, phân biệt với phạm vi đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư có sử dụng đất và phạm vi chủ đầu tư được thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc sử dụng đất đang có để thực hiện dự án đầu tư.
Quy mô dự án nhà ở thương mại thuộc trường hợp đấu thầu quá cao
Về giao đất, cho thuê đất thông qua đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án có sử dụng đất (Điều 126), Ủy ban Kinh tế đề nghị nghiên cứu quy định theo hướng đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án có sử dụng đất đối với đất Nhà nước thu hồi thuộc trường hợp loại trừ của đấu giá quyền sử dụng đất. Đối với thu hồi đất để đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án nhà ở thương mại có quy mô lớn, một số ý kiến đề nghị cân nhắc quy mô trên 10 ha ở khu vực nông thôn và 5 ha ở khu vực đô thị còn quá cao; đề nghị nghiên cứu quy định mức quy mô phù hợp hơn với thực tế.
Bên cạnh đó, để bảo đảm thuận lợi trong quá trình thực hiện, Ủy ban Kinh tế đề nghị quy định rõ về việc trong một số trường hợp, dự án sử dụng đất quy mô lớn thuộc diện đấu thầu, trong diện tích đất sử dụng có phần đất thuộc quỹ đất do Nhà nước tạo lập thì thực hiện đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án đối với toàn bộ diện tích đất sử dụng, bao gồm cả phần đất thuộc quỹ đất này; sau khi trúng đấu thầu, nhà đầu tư không cần thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất đối với phần đất thuộc quỹ đất nằm trong diện tích đất đã trúng thầu.
Ủy ban Kinh tế đề nghị tiếp tục nghiên cứu kỹ lưỡng quy định tại Dự thảo Luật về trước khi kế hoạch sử dụng đất cấp huyện được phê duyệt đã phải xác định được có một hay từ hai nhà đầu tư trở lên cùng nộp hồ sơ hợp lệ đề nghị thực hiện dự án đầu tư và hằng năm UBND cấp tỉnh, huyện công bố kế hoạch, danh mục các khu đất thực hiện đấu giá, đấu thầu và quy định tại các luật có liên quan, bảo đảm chặt chẽ về quy trình, điều kiện xác định có một hay từ hai nhà đầu tư đăng ký thực hiện để tránh trường hợp “lách luật” áp dụng cơ chế giao đất, cho thuê đất không qua đấu giá, đấu thầu. Đề nghị rà soát kỹ lưỡng Điều 124 Dự thảo Luật để hạn chế tối đa các trường hợp không đấu giá, không đấu thầu quyền sử dụng đất; bảo đảm phù hợp với quan điểm tại Nghị quyết số 18-NQ/TW.
