|
| Có bất cập vì quy định giá đất tái định cư tính theo bảng giá đất, trong khi giá bồi thường giải phóng mặt bằng tính theo giá thị trường. Ảnh: Tiên Giang |
Sau gần 3 tháng triển khai quy định mới của pháp luật về đất đai, công tác định giá đất được thực hiện như thế nào, thưa bà?
Sau khi Luật Đất đai 2024 và Nghị định số 71/2024/NĐ-CP quy định về giá đất có hiệu lực thi hành, các địa phương đã triển khai xây dựng quy trình mới về định giá đất và tiếp tục thực hiện định giá đất. Một số địa phương đã xây dựng xong bộ chỉ tiêu về định giá đất theo thẩm quyền và cũng đã có dự án được phê duyệt giá đất theo quy định mới nhưng không nhiều do còn vấn đề bất cập cần tháo gỡ.
 |
Bà Phan Vân Hà |
Bà có thể chia sẻ cụ thể hơn về một số bất cập phát sinh trong thực tiễn?
Bất cập thứ nhất là việc quy định về giá đất tái định cư tính theo bảng giá đất trong khi giá bồi thường giải phóng mặt bằng (GPMB) lại tính theo giá thị trường.
Cụ thể, đối với bồi thường hỗ trợ tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất, theo quy định tại Điều 91 Luật Đất đai 2024, khu tái định cư phải hoàn thiện các điều kiện về hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội đồng bộ theo quy hoạch chi tiết... Trường hợp không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng tiền theo giá đất cụ thể của loại đất thu hồi.
Giá đất cụ thể được hiểu là theo giá thị trường theo quy định tại điểm e khoản 1 Điều 160 Luật Đất đai 2024, còn giao đất tái định cư cho người bị thu hồi đất theo mức giá quy định tại khoản 3 Điều 111 Luật Đất đai 2024 là theo giá trên bảng giá đất.
Giá trên bảng giá đất tại giai đoạn này đang thấp hơn giá thị trường, điều này dễ dẫn đến thất thoát ngân sách nhà nước khi thực hiện công tác bồi thường hỗ trợ, tái định cư. Chưa kể giá đất trên bảng giá đất chưa bao gồm chi phí đầu tư hạ tầng dự án mà chỉ có hạ tầng xã hội như đất ở riêng lẻ. Vì vậy, nếu xác định giá đất tái định cư bằng bảng giá đất thì toàn bộ chi phí đầu tư hạ tầng dự án không được tính, dẫn đến thất thoát ngân sách. Vì vậy, các địa phương đang lúng túng trong công tác định giá đất đối với trường hợp GPMB và tái định cư.
Ngoài nội dung trên, còn bất cập nào đáng kể, thưa bà?
Một quy định khác của pháp luật về đất đai cũng đang phát sinh vướng mắc, đó là vấn đề xác định chi phí phân bổ đối với dự án có đất giao, đất thuê trả tiền một lần và đất thuê trả tiền hàng năm.
Theo khoản 7 Điều 6 Nghị định số 71/2024/NĐ-CP quy định về giá đất, trường hợp khu đất có diện tích giao đất có thu tiền sử dụng đất (sau đây gọi là giao đất), có diện tích cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê (sau đây gọi là cho thuê đất) thì giá đất của thửa đất cần định giá quy định tại khoản 6 điều này được xác định theo tổng doanh thu phát triển và tổng chi phí phát triển của từng phần diện tích giao đất, cho thuê đất. Việc phân bổ chi phí xây dựng kết cấu hạ tầng kỹ thuật theo từng phần diện tích giao đất, cho thuê đất.
Quy định nêu trên chỉ đề cập đến dự án giao đất và (hoặc) cho thuê đất trả tiền một lần mà chưa đề cập đến dự án có cả hình thức cho thuê đất theo hình thức trả tiền thuê đất hàng năm. Theo quy định tại Điều 159 Luật Đất đai 2024 thì đất thuê trả tiền hàng năm tính bằng bảng giá đất.
Với quy định tại khoản 7 Điều 6 nêu trên thì nếu như có cả diện tích thuê đất trả tiền hàng năm thì sẽ có ý kiến cho rằng tổng chi phí xây dựng kết cấu hạ tầng (gọi tắt là chi phí HTKT) của dự án bao gồm cả chi phí hạ tầng xây dựng của diện tích đất thuê trả tiền hàng năm sẽ chỉ phân bổ cho diện tích giao đất và diện tích cho thuê đất trả tiền một lần.
Phần diện tích đất thuê trả tiền hàng năm đã được xác định giá bằng bảng giá đất thì không có nghĩa là chủ đầu tư được phân bổ chi phí HTKT vào diện tích đất khác vì chủ đầu tư phải đầu tư chi phí HTKT cho phần diện tích đất thuê trả tiền hàng năm để được hưởng giá đất thuê bằng bảng giá đất.
Nhà nước thu tiền thuê đất đối với đất không có hạ tầng dự án và chủ đầu tư sẽ đầu tư hạ tầng để khai thác theo mục đích sử dụng mà Nhà nước cho phép. Nếu chi phí hạ tầng của phần đất thuê trả tiền hàng năm được phân bổ vào phần diện tích đất được giao và (hoặc) được thuê trả tiền 1 lần có nghĩa là Nhà nước đầu tư hạ tầng và cho chủ đầu tư vào thuê đất đã có hạ tầng đối với phần diện tích đất thuê trả tiền hàng năm. Và đất thuê trả tiền hàng năm này chủ đầu tư được sử dụng và khai thác lợi ích kinh tế chứ không phải như trường hợp chủ đầu tư đầu tư hạ tầng xong bàn giao lại cho chính quyền địa phương quản lý (nếu chủ đầu tư bàn giao lại diện tích đất đó cho chính quyền địa phương quản lý thì chi phí đầu tư HTKT sẽ được phân bổ cho phần diện tích mà chủ đầu tư được giao/cho thuê đất trả tiền 1 lần).
Ví dụ, thửa đất có diện tích 20.000 m2 gồm 3.000 m2 đất ở, 2.000 m2 đất thương mại dịch vụ thuê trả tiền một lần và 4.000 m2 đất thuê trả tiền hàng năm, 11.000 m2 là đất công trình công cộng (cây xanh, giao thông, nhà văn hóa, rãnh thoát nước, bãi đỗ xe). Chủ đầu tư sau khi đầu tư xong HTKT theo quy hoạch của dự án thì bàn giao cho địa phương quản lý. Đối với chi phí của phần diện tích 11.000 m2 đất công trình công cộng sẽ được phân bổ cho phần diện tích đất ở, đất thương mại dịch vụ thuê trả tiền 1 lần và thuê trả tiền hàng năm, còn 4.000 m2 đất thuê trả tiền hàng năm không được phân bổ.
Theo bà, giải pháp nào sẽ tháo gỡ được những bất cập nêu trên?
Để khắc phục bất cập trong thực hiện định giá đất tái định cư theo bảng giá đất, theo tôi, cơ quan nhà nước cần ban hành bổ sung bảng giá đất đối với các khu đất tái định cư và bảng giá đất đó cần bao gồm chi phí đầu tư hạ tầng khu đất tái định cư.
Về việc thực hiện định giá đất đối với dự án gồm cả đất giao và (hoặc) đất thuê trả tiền hàng năm và đất thuê trả tiền 1 lần, các hội đồng định giá đất cần lưu ý vấn đề phân bổ chi phí đầu tư hạ tầng đối với dự án có cả đất giao, đất thuê trả tiền một lần và đất thuê trả tiền hàng năm để định giá đất phù hợp với bản chất của phương pháp thặng dư.
