(BĐT) - Nhiều quy định mới về kinh doanh bất động sản sắp có hiệu lực, đồng thời, một số quy định sẽ được sửa đổi, bổ sung trong thời gian tới. Việc nghiên cứu, hoàn thiện hệ thống pháp luật liên quan đến lĩnh vực quản lý, phát triển nhà ở và thị trường bất động sản nhằm tháo gỡ khó khăn, vướng mắc, tạo lập môi trường kinh doanh thông thoáng, thuận lợi là rất cần thiết để thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, ổn định.
Loại bỏ chủ đầu tư yếu kinh doanh bất động sản

Từ ngày 1/3/2022, chủ đầu tư phải đáp ứng quy định về vốn chủ sở hữu khi đầu tư dự án bất động sản. Ảnh: Tấn Tiên

Chủ đầu tư phải đáp ứng yêu cầu về vốn chủ sở hữu

Từ ngày 1/3/2022, Nghị định 02/2022/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Kinh doanh bất động sản có hiệu lực thi hành. Có nhiều điểm mới tại nghị định này, trong đó bỏ quy định doanh nghiệp/hợp tác xã phải có vốn pháp định 20 tỷ đồng; bổ sung quy định về điều kiện áp dụng đối với các chủ đầu tư dự án kinh doanh bất động sản là phải có vốn chủ sở hữu không thấp hơn 20% tổng mức đầu tư đối với dự án có quy mô dưới 20 ha, không thấp hơn 15% tổng mức đầu tư đối với dự án có quy mô từ 20 ha trở lên khi thực hiện từng dự án kinh doanh bất động sản.

Theo Bộ Xây dựng, việc nhiều chủ đầu tư dự án bất động sản yếu về vốn chủ sở hữu, phụ thuộc quá nhiều vào vốn vay tín dụng, vốn huy động là một trong những nguyên nhân cơ bản dẫn đến dự án bị đình trệ khi chính sách tín dụng có biến động, thị trường có biến động. Đây cũng là một căn nguyên dẫn đến đội giá bất động sản do chi phí vốn đầu tư dự án cao, không những bất lợi cho người mua do phải mua bất động sản vượt xa giá trị thực khi phải gánh chịu các chi phí bất hợp lý phân bổ vào giá bất động sản, mà còn gây rủi ro tiềm ẩn đối với các tổ chức tín dụng khi nhận các dự án bất động sản của chủ đầu tư yếu về vốn chủ sở hữu làm tài sản bảo đảm, gián tiếp tiềm ẩn yếu tố gây bất ổn đối với hệ thống kinh tế. Vì thế, điều kiện về vốn chủ sở hữu tối thiểu đối với chủ đầu tư dự án bất động sản rất cần thiết để sàng lọc, chọn lọc chủ đầu tư có năng lực thực sự, đảm bảo dự án được triển khai thực tế; hạn chế các vấn đề phát sinh tranh chấp, rủi ro từ việc huy động vốn trái pháp luật của các chủ đầu tư yếu về năng lực.

Một điểm mới đáng chú ý khác tại Nghị định 02 là quy định chi tiết và bổ sung điều kiện cụ thể đối với các trường hợp được phép chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà, công trình xây dựng. Theo Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh (HOREA), kiểm soát chặt chẽ việc lập hợp đồng mua bán, chuyển nhượng bất động sản sẽ giúp phòng ngừa, ngăn chặn hành vi lừa đảo, bảo vệ lợi ích của khách hàng.

Xây dựng thị trường lành mạnh, hài hòa lợi ích

Theo Bộ Xây dựng, trong năm 2022, Bộ sẽ tiếp tục nghiên cứu, hoàn thiện hồ sơ đề nghị xây dựng Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) để hoàn thiện thể chế, chính sách pháp luật về kinh doanh bất động sản phù hợp với tình hình thực tiễn, đồng bộ với các chính sách, pháp luật có liên quan, đảm bảo thị trường bất động sản phát triển ổn định, lành mạnh, công khai, minh bạch; hạn chế phát sinh điều kiện, thủ tục hành chính trong quản lý giao dịch bất động sản, thị trường bất động sản.

Trong Dự thảo Đề cương Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), Bộ Xây dựng dự kiến sửa đổi, bổ sung nhiều quy định. Trong đó, quy định giao dịch bất động sản hình thành trong tương lai phải thông qua sàn giao dịch đang được dư luận rất quan tâm.

Theo quan sát của Báo Đấu thầu, hiện có 2 chiều ý kiến. Thứ nhất, một số tổ chức môi giới bất động sản ủng hộ việc giao dịch qua sàn để có quy trình chặt chẽ, minh bạch, công khai thông tin, bảo vệ quyền, lợi ích cho khách hàng, nhà đầu tư… Ở chiều ngược lại, HOREA cho rằng quy định này xâm phạm quyền tự quyết định và tự chịu trách nhiệm về hoạt động đầu tư kinh doanh, tự chủ kinh doanh, lựa chọn hình thức tổ chức kinh doanh, tự do tìm kiếm thị trường, khách hàng và ký kết hợp đồng của chủ đầu tư dự án bất động sản được quy định tại Luật Doanh nghiệp 2020 và một số luật có liên quan. Theo HOREA, sàn giao dịch bất động sản không hề góp vốn đầu tư vào dự án, nhưng lại có quyền bán 100% sản phẩm và được hưởng phí. Phí dịch vụ này chiếm khoảng 2% giá trị của bất động sản và cuối cùng sẽ bị tính vào giá thành bất động sản. HOREA cho rằng, chỉ nên khuyến khích các bên thực hiện giao dịch qua sàn giao dịch bất động sản, mà không phải là quy định bắt buộc.

Cũng theo HOREA, phạm vi điều chỉnh của Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) nên lưu ý đến các hành vi giao dịch của chủ đầu tư thực hiện trước thời điểm giao kết hợp đồng như nhận đặt cọc, góp vốn, hợp tác đầu tư, hợp tác kinh doanh, liên doanh, liên kết để hạn chế những vụ việc lừa đảo, huy động vốn trái phép như đã xảy ra trên thị trường bất động sản thời gian qua.