Siết lại cho vay kinh doanh bất động sản

Tác giả: Nhuệ Mẫn 24/02/2016 14:08

Ngân hàng Nhà nước (NHNN) đang lấy ý kiến đóng góp vào Dự thảo Thông tư sửa đổi, bổ sung một số điều của Thông tư số 36/2014/TT-NHNN quy định về các giới hạn, tỷ lệ bảo đảm an toàn trong hoạt động của các tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài, trong đó có nhiều sửa đổi nhằm nắn lại dòng tín dụng theo hướng hiệu quả, an toàn hơn.

NHNN dự kiến sẽ giảm khá mạnh giới hạn các TCTD được sử dụng nguồn vốn ngắn hạn cho vay trung hạn và dài hạn

“Hãm” tín dụng trung dài hạn

Báo cáo tình hình kinh tế tháng 1/2016 của Ủy ban Giám sát tài chính quốc gia cho biết, tín dụng tăng khá, cơ cấu tín dụng chuyển động theo hướng tích cực. Cả năm 2015, tín dụng tăng 18% (nếu tính cả trái phiếu DN thì tăng trưởng tín dụng ở mức 19,3%), cao hơn nhiều so với kế hoạch đầu năm (13%-15%). Trong đó, tín dụng trung dài hạn tăng 31,4%, cao hơn nhiều so với tăng trưởng tín dụng ngắn hạn (7%).

Trao đổi với ĐTCK, ông Nguyễn Tiến Đông, Vụ trưởng Vụ tín dụng các ngành kinh tế, NHNN cho rằng: “Tuy tốc độ tăng trưởng tín dụng trung dài hạn lớn hơn tốc độ tăng trưởng tín dụng ngắn hạn, nhưng tỷ trọng (quy mô) trong tổng thể dư nợ của tín dụng trung dài hạn vẫn nhỏ hơn ngắn hạn”.

"Cho vay kinh doanh bất động sản là món cho vay “ngon” nhất, nên nếu không có lý do gì khác, ít có ngân hàng nào lại từ chối".

Dù vậy, ông Nguyễn Tiến Đông thừa nhận, NHNN có những quan ngại nhất định trong việc các tổ chức tín dụng đẩy mạnh cho vay trung dài hạn. Bởi việc tín dụng tăng nhanh hơn huy động đang làm dấy lên lo ngại về thanh khoản tại không ít các ngân hàng nhỏ. Lo ngại càng lớn dần khi tín dụng trung dài hạn tăng khá nhanh trong khi nguồn vốn huy động của các ngân hàng chủ yếu là ngắn hạn.

Còn nhớ, vào đầu tháng 7/2015, Cơ quan Thanh tra, giám sát ngân hàng (NHNN) đã chính thức lên tiếng về việc một số tổ chức tín dụng có xu hướng đẩy mạnh tín dụng đối với các dự án BOT giao thông nhằm tăng nhanh quy mô tín dụng đã tạo ra áp lực lớn về huy động vốn, gia tăng rủi ro do tập trung tín dụng vào một số ít khách hàng hoặc ngành, lĩnh vực. Đến giữa tháng 7/2015, Thống đốc NHNN chính thức ban hành Chỉ thị số 05/CT-NHNN về việc tăng cường kiểm soát rủi ro trong hoạt động cấp tín dụng đối với các dự án BOT, BT giao thông.

Khi đó, các phân tích đều chỉ ra nguyên nhân khiến NHNN có những hành động mạnh trên là bởi thực tế hệ thống ngân hàng Việt Nam không phải lúc nào cũng dư dả nguồn vốn, trong khi các khoản cho vay BOT, BT có giá trị lớn, kéo dài nhiều năm. Khả năng gây ra các rủi ro như mất cân đối nguồn vốn đối với từng ngân hàng cụ thể, hệ thống và toàn nền kinh tế là hiện hữu.

Cũng chính bởi vậy nhiều ý kiến cho rằng, không phải ngẫu nhiên NHNN công bố Dự thảo Thông tư về việc sửa đổi, bổ sung một số điều của Thông tư số 36/2014/TT-NHNN, trong đó giảm mạnh tỷ lệ sử dụng vốn ngắn hạn cho vay trung dài hạn của các tổ chức tín dụng.

Theo Dự thảo Thông tư, tỷ lệ sử dụng nguồn vốn ngắn hạn để cho vay trung hạn và dài hạn tối đa đối với các ngân hàng thương mại, chi nhánh ngân hàng nước ngoài, Ngân hàng Hợp tác xã Việt Nam được giảm xuống còn 40% thay vì mức 60% như hiện hành; còn đối với tổ chức tín dụng phi ngân hàng, tỷ lệ này cũng được giảm về 80% thay vì 200%.

Một lãnh đạo cao cấp Cơ quan Thanh tra, giám sát ngân hàng cho biết, trên cơ sở điều chỉnh cách tính nguồn vốn ngắn hạn, trung hạn và dài hạn của tổ chức tín dụng phi ngân hàng và Ngân hàng Hợp tác xã tại khoản 12 và khoản 13 Điều 1 Dự thảo Thông tư, NHNN đã điều chỉnh tỷ lệ cho phù hợp và khả thi.

Đồng thời, điều chỉnh tỷ lệ tối đa nguồn vốn ngắn hạn được sử dụng để cho vay trung hạn, dài hạn của từng khối theo lộ trình giảm dần nhằm đảm bảo phù hợp với định hướng hạn chế cấp tín dụng trung dài hạn, giảm rủi ro thanh khoản; giảm tập trung cấp tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản (chủ yếu là cho vay trung, dài hạn).

Siết lại cho vay kinh doanh bất động sản

Số liệu gần nhất được Vụ Tín dụng các ngành kinh tế (NHNN) công bố cho biết, trong 9 tháng đầu năm 2015, tốc độ tăng trưởng cho vay đầu tư kinh doanh bất động sản đạt 14,59% (cao hơn khoảng 2,5% so với tốc độ tăng trưởng tín dụng chung trong 9 tháng đầu năm 2015).

"Việc thay đổi hệ số rủi ro của “khoản phải đòi để kinh doanh bất động sản” không ảnh hưởng đến các chương trình, chính sách cho vay mua nhà ở Chính phủ và các Bộ ngành đang triển khai qua hệ thống ngân hàng cũng như các khoản cho vay cá nhân mua nhà trả góp, sửa nhà… của các ngân hàng; không ảnh hưởng đến mục tiêu an sinh - xã hội" - Cơ quan Thanh tra, giám sát ngân hàng.

Đến cuối tháng 9/2015, dư nợ cho vay đầu tư kinh doanh bất động sản chiếm tỷ trọng 8,05% trong tổng dư nợ tín dụng, tăng không đáng kể so với cùng kỳ năm 2014 (9 tháng đầu năm 2014 tăng trưởng 11,85%, chiếm tỷ trọng 7,86%).

Theo đó, dòng chảy tín dụng vào lĩnh vực đầu tư kinh doanh bất động sản liên tục có sự tăng trưởng trong những năm qua (năm 2012 là 14%, năm 2013 là 14,7% và năm 2015 đạt 15,2%). Với tỷ trọng này, tính theo tổng dư nợ tín dụng đối với cả nền kinh tế đến tháng 9/2015 là 4.451.893 tỷ đồng thì con số dư nợ cho vay đầu tư kinh doanh bất động sản tương ứng là 358.377 tỷ đồng. Theo cơ quan này, dư nợ cho vay đầu tư kinh doanh bất động sản tập trung lớn nhất vào phân khúc mua, xây dựng, sửa chữa, xây dựng đô thị (chiếm trên 60%).

“Cho vay kinh doanh bất động sản là món cho vay “ngon” nhất, nên nếu không có lý do gì khác, ít có ngân hàng nào lại từ chối”, một lãnh đạo cao cấp ngân hàng thương mại cổ phần thừa nhận.

Dự thảo sửa đổi Thông tư 36, Khoản 19 Điều 1 đã thay đổi hệ số rủi ro của “các khoản phải đòi để kinh doanh bất động sản” từ 150% (Thông tư 36 đang được thực hiện) lên 250%. Lý do sửa đổi, bổ sung được Cơ quan Thanh tra, giám sát ngân hàng cho biết là nhằm “phát đi tín hiệu” đối với thị trường và hệ thống ngân hàng để kiểm soát rủi ro cho vay đối với lĩnh vực này.

Theo Cơ quan Thanh tra, giám sát ngân hàng, quy định tại khoản 3 Điều 3 Thông tư 36: “Kinh doanh bất động sản là việc bỏ vốn đầu tư tạo lập, mua, nhận chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản để bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua nhằm mục đích sinh lợi”.

Do đó, việc thay đổi hệ số rủi ro của “khoản phải đòi để kinh doanh bất động sản” không ảnh hưởng đến các chương trình, chính sách cho vay mua nhà ở Chính phủ và các Bộ ngành đang triển khai qua hệ thống ngân hàng cũng như các khoản cho vay cá nhân mua nhà trả góp, sửa nhà… của các ngân hàng; không ảnh hưởng đến mục tiêu an sinh - xã hội.