Cẩn trọng kiểm soát tín dụng bất động sản

Dư nợ kinh doanh bất động sản trong 7 tháng đầu năm 2023 tăng 18,95%. Ảnh: Lê Tiên

Chính phủ vừa có Báo cáo gửi Quốc hội về việc thực hiện một số nghị quyết của Quốc hội về giám sát chuyên đề đối với lĩnh vực ngân hàng. Tại báo cáo này, Chính phủ cho biết, bất động sản chiếm khoảng 21% tổng tín dụng toàn nền kinh tế nên khi tín dụng bất động sản tăng cao sẽ kéo theo tín dụng toàn hệ thống tăng. Tuy nhiên, trong 7 tháng đầu năm 2023, tín dụng bất động sản chỉ tăng 4,99%. Trong đó, dư nợ kinh doanh bất động sản tăng 18,95%, vượt tốc độ tăng trưởng của cả năm 2022 (10,73%). Trong khi đó, dư nợ tiêu dùng, tự sử dụng bất động sản giảm 1,36%, năm đầu tiên xuất hiện xu hướng giảm trong 3 năm gần đây.

Những số liệu trên cho thấy, nguồn vốn tín dụng đang tập trung vào phía cung thị trường, trong khi đó cầu tín dụng để mua bất động sản với mục đích tiêu dùng, tự sử dụng của thị trường sụt giảm.

Diễn biến trên cho thấy những giải pháp tháo gỡ khó khăn cho các thị trường vừa qua cũng bắt đầu phát huy tác dụng. Các khó khăn về mặt pháp lý của dự án bất động sản đã dần được tháo gỡ, góp phần tăng khả năng tiếp cận tín dụng của chủ đầu tư dự án.

Tuy nhiên, trong bối cảnh khó khăn chung, nhu cầu về nhà ở chưa được khách hàng ưu tiên trong thời điểm hiện tại; cơ cấu sản phẩm không hợp lý, dư thừa sản phẩm phân khúc cao cấp, thiếu nhà ở giá rẻ, phù hợp với nhu cầu của người dân...

Đối với gói tín dụng 120 nghìn tỷ đồng cho xây nhà ở xã hội, nhà ở công nhân, dự án cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ, thủ tục xây dựng các dự án nhà ở xã hội phức tạp và mất nhiều thời gian để hoàn thiện; nhiều địa phương còn đang trong quá trình tổng hợp danh mục dự án và nhu cầu của chủ đầu tư nên chưa công bố danh mục. Nguồn thu nhập của khách hàng mua nhà bị sụt giảm do bị ảnh hưởng bởi tình hình kinh tế, sản xuất, kinh doanh khó khăn. Bên cạnh đó, cũng cần lưu ý về tỷ lệ nợ xấu của lĩnh vực tín dụng bất động sản đang có chiều hướng gia tăng (tháng 7/2022 là 1,8%, tháng 7/2023 là 2,58%).

Theo TS. Cấn Văn Lực, thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính - tiền tệ quốc gia, tín dụng tiêu dùng bất động sản tăng thấp cho thấy nhu cầu thực giảm do thu nhập giảm, lãi suất vẫn ở mức cao và người dân thận trọng hơn.

“Dù đã có các giải pháp hỗ trợ tích cực, song thị trường bất động sản vẫn đang ở giai đoạn thanh lọc. Thị trường bất động sản cần được kiến tạo để phát triển đồng thời với việc cần kiểm soát rủi ro. Thị trường cần phát triển cân bằng về cung - cầu, giá cả, quy hoạch… Đặc biệt, cần phân nhóm thị trường bất động sản rõ ràng hơn, phân khúc cụ thể để dễ dàng kiểm soát quản lý và là nền tảng cho ngân hàng điều hành tín dụng phù hợp”, ông Lực chia sẻ.

Các khó khăn về mặt pháp lý của dự án bất động sản đã dần được tháo gỡ, góp phần tăng khả năng tiếp cận tín dụng của chủ đầu tư dự án. Ảnh: Lê Tiên

TS. Châu Đình Linh, giảng viên Đại học Ngân hàng TP.HCM cho rằng, diễn biến tăng trưởng tín dụng kinh doanh và tín dụng tiêu dùng bất động sản từ đầu năm 2023 đến nay cho thấy, dù lãi suất có xu hướng giảm song nhu cầu vay vốn ngân hàng để mua nhà ở suy yếu rõ rệt do nhiều người dân đang gặp khó khăn, thu nhập giảm do hoạt động sản xuất, kinh doanh chưa hồi phục tốt. Trong khi đó, nhu cầu tín dụng với kinh doanh bất động sản tăng mạnh có thể do một số doanh nghiệp cần tiền để hoàn thiện dự án dở dang, hoặc cần vay vốn để mua lại dự án có tiềm năng, hoặc cần vốn để trả nợ trái phiếu đến hạn. Trong khi các kênh huy động vốn khác đều khó, tín dụng trở thành chỗ dựa chính trong những tháng đầu năm nay.

Trong các phương án vay nêu trên, theo ông Linh, việc vay vốn để hoàn thiện dự án sẽ có tác động tích cực nhất cho thị trường, bởi dòng vốn tín dụng sẽ góp phần tạo nguồn cung thực tế, thúc đẩy thị trường phát triển lành mạnh. Tuy nhiên, nếu nguồn cung mới vẫn là các sản phẩm bất động sản không đáp ứng nhu cầu thực, như bất động sản cao cấp, bất động sản có tính đầu cơ thì bài toán dư thừa nguồn cung vẫn không giải được và lại là một rủi ro với khả năng trả nợ. Điều này càng đáng quan ngại khi nợ xấu bất động sản đã tăng đáng kể trong 1 năm qua, cho thấy chất lượng tín dụng bất động sản suy giảm.

Vì vậy, vị chuyên gia này cho rằng, bên cạnh việc thúc đẩy sự hồi phục của thị trường bất động sản, cần chú trọng kiểm soát phân bổ tín dụng của các ngân hàng để hạn chế tình trạng cho vay “sân sau” hoặc các khoản vay để đầu cơ. “Tỷ lệ tín dụng ngắn hạn cho vay trung và dài hạn đã giảm xuống mức 30% từ 1/10/2023 nên khả năng cung ứng vốn tín dụng bất động sản sẽ giảm trong thời gian tới. Do đó, cần chú trọng phát triển các kênh huy động vốn trung và dài hạn như trái phiếu, cổ phiếu thay vì phụ thuộc vào nguồn vốn từ ngân hàng, để hạn chế rủi ro cho ngân hàng, thị trường bất động sản và cả nền kinh tế” ông nói.

Từ phía Ngân hàng Nhà nước, cơ quan này cho biết sẽ tiếp tục kiểm soát rủi ro cấp tín dụng đối với phân khúc bất động sản cao cấp đang dư thừa nguồn cung, bất động sản không có nhu cầu thực, kinh doanh có tính chất đầu cơ bất động sản; kiểm tra, kiểm soát việc cấp tín dụng, sử dụng vốn, nhất là việc tập trung quá lớn tín dụng vào một số doanh nghiệp trong hệ sinh thái hoặc doanh nghiệp nội bộ có nguy cơ rủi ro lớn.