|
| Giá trị tối thiểu nhà đầu tư cam kết nộp ngân sách nhà nước góp phần phản ánh chính xác hơn giá trị của những tiềm năng, lợi thế của khu đất thực hiện dự án trong tương lai. Ảnh: Lê Tiên |
Dự thảo được đưa ra lấy ý kiến ngày 22/5/2024 đã tiếp thu nhiều góp ý của các bộ, ngành, địa phương, hiệp hội doanh nghiệp, nhà đầu tư… Hầu hết ý kiến đánh giá cao những điểm đổi mới tích cực của Dự thảo Nghị định, kỳ vọng sẽ tháo gỡ nhiều điểm nghẽn, nút thắt đối với thực hiện đấu thầu dự án có sử dụng đất nói riêng, thị trường bất động sản nói chung.
Bên cạnh đó, Cơ quan soạn thảo cho biết, còn một số nội dung có ý kiến khác nhau, tiếp tục cần lấy ý kiến để xây dựng quy định khả thi nhất, trong đó có vấn đề về giá trị nộp ngân sách nhà nước (NSNN).
Nghị định 25/2020/NĐ-CP (NĐ 25) quy định giá trị m3 được xác định mang tính tương đối, là giá trị tối thiểu nhà đầu tư cam kết nộp NSNN, độc lập với tiền sử dụng đất, tiền thuê đất nhà đầu tư phải nộp theo quy định của pháp luật về đất đai. Giá trị này phản ánh biến động của thị trường, lợi thế của khu đất, như một giá trị thương quyền để được đầu tư dự án trên khu đất đó. Giá trị m3 chỉ tính khi dự án được đưa ra đấu thầu. Căn cứ theo m3 tại hồ sơ mời thầu (HSMT), nhà đầu tư sẽ chào giá trị nộp NSNN bằng tiền ngoài các nghĩa vụ của nhà đầu tư đối với NSNN theo quy định (M3) trong hồ sơ dự thầu (HSDT).
Thực hiện theo NĐ 25, khoản M3 nhà đầu tư nộp được nhiều địa phương đánh giá là một khoản thu bổ sung cho NSNN bên cạnh tiền sử dụng đất, góp phần phản ánh chính xác hơn giá trị của những tiềm năng, lợi thế của khu đất thực hiện dự án trong tương lai, giúp Nhà nước khai thác hiệu quả địa tô chênh lệch từ khu đất thực hiện dự án.
Tuy nhiên, trong quá trình thực hiện quy định này, một số địa phương gặp khó khăn trong xác định m3 do: không có quỹ đất tham chiếu vì chưa có kết quả đấu giá hoặc có quá nhiều quỹ đất tham chiếu dẫn đến khó khăn trong khâu tổng hợp; khó xác định tiền sử dụng đất, tiền thuê đất dự kiến; khó phối hợp giữa các cơ quan tại địa phương trong công tác thẩm định giá trị này.
Theo Cục Quản lý đấu thầu thuộc Bộ KH&ĐT, nhằm khắc phục các vướng mắc nêu trên, Điều 48 của Dự thảo Nghị định đã đổi mới quy định về cách thức xác định giá sàn nộp NSNN theo hướng giản lược cách xác định giá sàn nộp NSNN trong hồ sơ mời thầu, lược bỏ các thành tố khó xác định và bổ sung quy định trách nhiệm của cơ quan quản lý về đất đai tại địa phương trong việc xác định quỹ đất tham chiếu khi tính giá sàn. Theo đó, giá trị m3 sẽ được bỏ, thay vào đó là xác định tỷ lệ tối thiểu nộp NSNN (m). Đây là tiêu chuẩn đánh giá về hiệu quả sử dụng đất, là căn cứ để nhà đầu tư đề xuất tỷ lệ nộp NSNN trong HSDT (M).
Tỷ lệ m là tỷ lệ tăng bình quân sau trúng đấu giá quyền sử dụng đất tính trên một đơn vị diện tích của tất cả các khu đất, quỹ đất, thửa đất tham chiếu theo quy định tại Nghị định.
Giá trị mà nhà đầu tư nộp NSNN tại thời điểm nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất được xác định bằng công thức: tỷ lệ M do nhà đầu tư đề xuất tại HSDT nhân với tiền sử dụng đất, tiền thuê đất nhà đầu tư trúng thầu phải nộp theo quy định của pháp luật về đất đai tại thời điểm nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất. Giá trị này được nộp vào NSNN theo hình thức, trình tự, thủ tục và thời hạn nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất theo quy định của pháp luật về đất đai...
Dự thảo Nghị định cũng quy định Chủ tịch UBND cấp tỉnh giao cơ quan chuyên môn quản lý về đất đai chủ trì, phối hợp với bên mời thầu thống kê khu đất, quỹ đất, thửa đất tham chiếu quy định làm cơ sở xác định giá trị m trong HSMT.
 |
Trong quá trình lựa chọn nhà đầu tư dự án có sử dụng đất, một số địa phương gặp khó khăn trong xác định giá trị tối thiểu nhà đầu tư cam kết nộp ngân sách nhà nước. Ảnh: Nhã Chi |
Trong quá trình soạn thảo Nghị định, còn có một số ý kiến khác nhau đối với nội dung này. Loại ý kiến thứ nhất thống nhất với nội dung sửa đổi về giá sàn nộp NSNN tại Dự thảo Nghị định, cho rằng quy định này là cần thiết, đồng thời khắc phục được hầu hết các vướng mắc, gắn với giá trị tăng bình quân giá đất thông qua đấu giá, phản ánh đúng tình hình phát triển của thị trường bất động sản của từng địa phương, bảo đảm tăng thu NSNN và sử dụng hiệu quả nguồn lực đất đai, bảo đảm tính cạnh tranh trong đấu thầu. Đồng thời, quy định tại Dự thảo Nghị định đã làm rõ trách nhiệm của các cơ quan trong xác định giá trị m, bảo đảm tăng tính giải trình của bên mời thầu, cơ quan, đơn vị thẩm định.
Loại ý kiến thứ hai cho rằng không cần yêu cầu HSMT phải xác định m3 hay m; nhà đầu tư tự đề xuất giá trị nộp NSNN trong HSDT căn cứ kỳ vọng đầu tư vào dự án và chiến lược kinh doanh, khả năng cạnh tranh của mình, bởi việc lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án đầu tư có sử dụng đất cần chú trọng vào năng lực, kinh nghiệm và đề xuất phương án đầu tư kinh doanh thay vì lựa chọn thông qua giá trị nộp NSNN.
Tại Hội thảo ngày 22/5, một số ý kiến đề nghị không xác định do khó thực hiện. Đa số ý kiến tán thành việc cần xác định giá trị m, vì nếu bỏ có thể tiếp tục dẫn đến tình trạng nhà đầu tư đề xuất giá trị nộp NSNN không phù hợp với lợi thế của khu đất, không bảo đảm hiệu quả sử dụng nguồn lực từ đất đai và Nhà nước mất một nguồn thu ngân sách. Tuy nhiên, các ý kiến đề xuất nghiên cứu cách tính m thuận lợi, đơn giản nhất.
Đại diện Sở KH&ĐT Quảng Ninh cho biết, sắp tới, dự án về đô thị tại Quảng Ninh không còn quỹ đất sạch để đấu giá, nên sẽ không có cơ sở tham chiếu để tính giá trị m. Đại diện Sở KH&ĐT Hà Tĩnh đề xuất không tính cho dự án cụ thể mà giao tỉnh hàng năm công bố giá trị m chung, căn cứ theo phân loại đô thị, vừa tiết kiệm thời gian và từng đơn vị dễ thực hiện. Đại diện Sở KH&ĐT Bình Định đề xuất giao 1 cơ quan xác định giá trị m, quy định cụ thể trong Nghị định để địa phương thống nhất thực hiện.
Theo Sở KH&ĐT Thừa Thiên Huế, giá trị m3 đang thực hiện là nguồn thu của NSNN ngoài tiền sử dụng đất nhà đầu tư phải nộp sau này khi giao đất. Việc thay bằng tính giá trị m và nộp vào thời điểm tính tiền sử dụng đất có thể ảnh hưởng đến tiến độ thu NSNN.
Cũng cho rằng giá trị m3 trước đây, giá trị m theo Dự thảo Nghị định là nguồn thu thêm cho NSNN, không thể bỏ, đại diện Sở KH&ĐT Điện Biên đề xuất thay đổi cách tính, quy định ngưỡng giá trị m chung, ví dụ 3 - 5%, còn giá trị cụ thể sẽ giao cho địa phương ban hành dựa vào tình hình thị trường địa phương. Như vậy, vừa không mất nguồn thu NSNN, vừa dễ thực hiện hơn.
Góc độ đại diện doanh nghiệp, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM tán thành nội dung về giá trị m tại Dự thảo Nghị định. Đồng thời đánh giá cao Dự thảo mới đã bỏ việc xác định giá trị tiền sử dụng đất dự kiến.
Đại diện Cục Quản lý đấu thầu cho biết, đây là vấn đề còn ý kiến khác nhau mà cơ quan soạn thảo cũng rất trăn trở, làm sao để dễ thực hiện nhưng cũng bảo đảm hiệu quả sử dụng nguồn lực từ đất đai. Cơ quan soạn thảo sẽ tiếp thu, nội dung này và xin ý kiến các thành viên Chính phủ.
