|
| Tiêu chí về quy mô diện tích đối với trường hợp đấu thầu dự án đầu tư có sử dụng đất tại Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) đã loại bỏ rất nhiều trường hợp đang tổ chức đấu thầu theo quy định hiện hành. Ảnh: Lê Tiên |
Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) được đưa ra lấy ý kiến nhân dân từ 3/1 - 15/3/2023 quy định về tiêu chí đối với trường hợp đấu thầu DASDĐ tại Khoản 2 Điều 127. Trong đó, theo một chuyên gia đấu thầu, chỉ với tiêu chí “dự án đô thị, nhà ở thương mại có quy mô từ 50 ha trở lên tại khu vực nông thôn hoặc 20 ha trở lên tại khu vực đô thị” đã loại bỏ rất nhiều trường hợp đang tổ chức đấu thầu theo quy định về pháp luật đấu thầu hiện hành. Cụ thể là loại hàng loạt dự án có quy mô dưới mức quy định và sẽ không đấu thầu đối với công trình thương mại dịch vụ, công trình đa năng. Việc xác định tiêu chí về quy mô sử dụng đất để tổ chức đấu thầu như Dự thảo Luật cũng dẫn đến khoảng trống pháp lý đối với các dự án khu đô thị, nhà ở thương mại có quy mô dưới 50 ha tại khu vực nông thôn hoặc dưới 20 ha tại khu vực đô thị mà không đủ điều kiện tổ chức đấu giá do chưa giải phóng mặt bằng.
Nhìn lại, Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) đã nhiều lần chỉnh sửa quy định về các trường hợp, điều kiện quỹ đất đưa ra đấu thầu DASDĐ để lựa chọn nhà đầu tư, trong đó có tiêu chí về quy mô dự án. Bản Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) tháng 7/2022 quy định điều kiện khu đất đưa ra đấu thầu phải có diện tích từ 100 ha trở lên cùng những tiêu chí sàng lọc khác vấp phải nhiều ý kiến cho rằng, sẽ làm “thui chột” đấu thầu - một cơ chế giao đất cạnh tranh, thị trường.
Bản Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) đưa ra lấy ý kiến tại Kỳ họp thứ tư, Quốc hội khóa XV chỉnh sửa quy định một trong những tiêu chí đấu thầu là “dự án đô thị, nhà ở thương mại có quy mô từ 50 ha trở lên tại khu vực nông thôn và 20 ha trở lên tại khu vực đô thị”. Ủy ban Kinh tế của Quốc hội - Cơ quan thẩm tra Dự thảo Luật đã đề nghị cơ quan soạn thảo cân nhắc quy định về tiêu chí nêu trên, làm rõ dự án đô thị, nhà ở thương mại quy mô dưới 50 ha tại nông thôn, dưới 20 ha tại đô thị, sử dụng đất chưa giải phóng mặt bằng, không được 100% người bị thu hồi đất đồng ý với phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư thì giao đất, cho thuê đất theo hình thức nào.
 |
Nhiều chuyên gia, địa phương đề nghị bỏ tiêu chí về quy mô diện tích đối với trường hợp đấu thầu dự án đầu tư có sử dụng đất tại Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi). Ảnh: Tiên Giang |
Theo quan sát của phóng viên từ thực tiễn các dự án đầu tư có sử dụng đất được các địa phương đưa ra đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư trong nhiều năm qua, hầu hết quỹ đất không đạt đến quy mô này. Tại một hội thảo, Luật sư Nguyễn Đức Mạnh, Phó Giám đốc Công ty Luật TNHH Bizlink cho rằng, cần làm rõ về mục đích, cơ sở để xác định tiêu chí này. Nếu giữ tiêu chí này thì cơ chế đấu thầu để lựa chọn nhà đầu tư DASDĐ có thể bị lách bằng cách chia nhỏ thành nhiều dự án. Cho rằng không có căn cứ khoa học và thực tiễn để quy định chỉ đấu thầu dự án có quy mô diện tích từ 20 hay 50 ha trở lên, nhiều chuyên gia, địa phương đề nghị bỏ quy định về quy mô diện tích và giao cho UBND cấp tỉnh quyết định đấu thầu DASDĐ.
Nhiều địa phương cũng chia sẻ, nguồn vốn dành cho giải phóng mặt bằng có hạn, địa phương không thể bố trí để thực hiện với các khu đất diện tích lớn, trung bình khoảng 2,5 - 5 tỷ đồng/ha, để đưa ra đấu giá. Nếu đấu thầu, nhà đầu tư sẽ ứng trước kinh phí giải phóng mặt bằng, giảm rất nhiều gánh nặng cho địa phương. Vì thế, nên bao quát trường hợp khu đất đưa ra đấu thầu DASDĐ. Điều này vừa đáp ứng yêu cầu thực tiễn, nhu cầu phát triển của địa phương trong điều kiện nguồn lực eo hẹp; vừa thực hiện đúng tinh thần của Nghị quyết số 18-NQ/TW ngày 16/6/2022 là “thực hiện việc giao đất, cho thuê đất chủ yếu thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu DASDĐ”.
Song song với Luật Đất đai (sửa đổi), Dự thảo Luật Đấu thầu (sửa đổi) đã trình xin ý kiến Quốc hội tại Kỳ họp thứ 4. Nhiều ý kiến cũng đề nghị rà soát thêm các quy định về đấu thầu DASDĐ tại Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) để bảo đảm thực hiện theo đúng nguyên tắc: Luật Đất đai chỉ quy định về trường hợp, điều kiện xác định khu đất tổ chức đấu thầu, không quy định về tiêu chí đối với trường hợp đấu thầu.
Bên cạnh tiêu chí về quy mô, một số quy định về đấu thầu DASDĐ để lựa chọn nhà đầu tư tại Điều 127 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) được nhận định còn chưa rõ ràng, chồng chéo với quy định pháp luật có liên quan.
Ví dụ, về thủ tục lập hoặc thi tuyển để lựa chọn phương án quy hoạch chi tiết 1/500, Dự thảo Luật chưa xác định rõ trình tự thực hiện thủ tục này trước hay sau khi tổ chức đấu thầu. Trường hợp thủ tục này được thực hiện trước khi đấu thầu thì dẫn đến hạn chế sự sáng tạo của nhà đầu tư, trong khi đó pháp luật về đầu tư, đấu thầu quy định điều kiện để tổ chức đấu thầu là quy hoạch xây dựng có tỷ lệ 1/2000 hoặc 1/500 (nếu có).
Về điều kiện đối với tổ chức, cá nhân tham gia đấu thầu: Điểm b Khoản 3 Điều 127 quy định tổ chức, cá nhân phải bảo đảm các điều kiện để thực hiện dự án đầu tư theo quy định tại Điều 122 của Luật đối với trường hợp giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư, trong đó có điều kiện về năng lực tài chính, ký quỹ hoặc các hình thức bảo đảm khác theo quy định của pháp luật về đầu tư. Về nội dung này, pháp luật về đấu thầu đã quy định yêu cầu về năng lực tài chính, kinh nghiệm thực hiện dự án tương tự của nhà đầu tư và yêu cầu về bảo đảm thực hiện hợp đồng đối với nhà đầu tư trúng thầu; đồng thời Điểm b Khoản 1 Điều 43 Luật Đầu tư quy định nhà đầu tư trúng thầu thực hiện DASDĐ không phải thực hiện ký quỹ hoặc các hình thức bảo đảm khác.
Các chuyên gia cho rằng, cần rà soát, chỉnh lý nội dung nêu trên để tránh trùng lặp với pháp luật về đầu tư, pháp luật về đấu thầu.
